보금자리지구 토지보상 새 길 찾았다 - 현금 대신 보상받은 대토 `개발리츠` 하남미사에 첫 설립

 

 

토지 보상으로 받은 대토를 현물출자해 만드는 `개발리츠`가 하남미사 보금자리지구에서 첫 설립된다.

보상 지연 문제로 골머리를 앓던 한국주택토지공사(LH)가 대토 보상을 활성화해 현금보상 부담을 더는 동시에 프로젝트파이낸싱(PF) 어려움으로 위축된 택지지구 내 개발사업을 촉진하기 위해 도입한 새 제도다.

23일 LH에 따르면 공사는 22일부터 하남미사지구에 대한 대토 보상 신청을 받으면서 개발리츠에 참여하기를 희망하는 토지주를 모집하고 있다.

이영하 LH 리츠펀드사업단 차장은 "대토 보상자가 대토를 개발리츠에 현물출자하고, 주택사업으로 발생하는 수익을 출자자들에게 배당하는 사업구조"라며 "첫 시범사업을 하남미사지구에서 추진하게 됐다"고 말했다.

국토해양부와 기획재정부는 2009년 말 대토를 현물출자해 개발전문부동산투자회사(개발리츠)를 설립할 수 있도록 법을 개정한 바 있다. 그러나 지금까지 LH의 재정 문제로 신규 택지개발사업이 지지부진해 개발리츠 설립이 없었다.

리츠 설립은 LH가 주도적으로 진행한다. 현물출자를 받은 LH가 자산운용사(AMC) 역할을 하며 사업 시행과 분양, 임대 등을 총괄 관리해 개발이 완료된 후 임대수익이나 매각차익을 배분하는 구조다.

LH 측은 보금자리지구에서는 안정적인 분양과 입주가 보장된 만큼 지구 내 공동주택, 상가 등을 리츠를 통해 개발할 경우 인기를 끌 것으로 예상하고 있다.

리츠 수익률은 개발사업의 일반적인 수익률 정도로 예상된다. 분양가상한제가 시행돼 과도한 초과이익은 발생하지 않겠지만 5년 만기 국고채 수익률보다는 높을 전망이다.

이 차장은 "개발리츠 수익률을 더 높일 수 있도록 세제 지원 등에 대한 제도 개선을 국토부와 협의할 예정"이라며 "지역민 처지에선 민간개발사업자들보다 신뢰성 있는 공사와 대토개발사업을 하면서 거주지역에 재정착할 수도 있어 이점이 많다"고 설명했다.

다만 개발리츠 참여자가 부족할 경우 신청자의 대토 보상 신청금액은 현금보상으로 전환된다.

LH는 이번 하남미사 보금자리지구 리츠 설립이 성공적으로 끝나면 다른 보금자리지구와 일반택지지구에도 리츠 설립을 확대한다는 방침이다.

도시개발 전문가인 글로스타 김경수 사장은 "보금자리지구는 분양성이 담보된 알짜 지역이긴 하지만 문제는 분양가가 아니겠느냐"며 "현재 개발리츠는 제도상 사업완료 시점까지 적자가 쌓이는 구조여서 좀 더 지켜볼 여지는 있다"고 말했다.

LH는 하남미사지구 내 토지 소유자들에게 감정평가액, 보상계약 체결 일정 등을 담은 안내서를 발송한 데 이어 22일부터 보상 계약을 맺고 있다.

향후 6개월 동안은 채권 보상을 하고, 6개월 이후 현금 보상을 한다.

토지 보상을 먼저 한다. 대토 보상 시기는 2012년 이후다.

자료원:매일경제 2010. 12. 23