개포주공 재건축 36㎡→109㎡ 추가부담금 4억원 - 개포주공 재건축 수익성 분석해보니

 

강남권 재건축 블루칩이라는 개포주공에 투자했을 때 수익(세금, 금융비용 제외)은 1억5000만~5억원에 이를 것이라는 분석이 나왔다.

추가부담금은 300만원가량 환급받는 경우에서부터 최고 6억원을 내야 하는 경우 등 평형별로 다양하게 나타났다.

단순 계산한 시세차익은 꽤 큰 편이지만 투자금액이 최소 7억원 이상 들기 때문에 최대한 사업 기간을 단축하는 것이 높은 수익률의 열쇠라고 전문가들은 지적한다.

24일 J&K부동산투자연구소가 23일 발표한 개포지구단위계획 재정비안에 따라 법정용적률 230%, 최고용적률 250%를 가정하고 개포주공 1단지의 재건축 사업성을 분석한 결과, 현재 36㎡를 가진 조합원이 109㎡로 넓혀 가기 위해서는 추가부담금을 4억원가량 내야 하는 것으로 분석됐다.

36㎡를 가진 조합원이 가진 대지지분에 대한 권리가액이 7억5000만원 선이며 재건축 후 109㎡의 분양가가 11억5000만원(3.3㎡당 3600만원 가정)가량 되기 때문에 그 차액인 4억원이 추가부담금이 되는 셈이다.

주변 109㎡ 시세가 13억원(도곡렉슬 기준) 정도고 현재 개포주공 1단지는 지난주보다 소폭 가격이 상승한 7억1000만원 선에 호가가 형성돼 있다. 주변 아파트 시세에 총투자금(재건축 매입가격+추가부담금)을 빼면 2억원의 수익이 발생한다.

같은 방법으로 42㎡를 가진 조합원이 109㎡를 받기 위해서는 추가부담금을 1억8000만원가량 내야 하며 재건축 후 얻게 될 수익은 3억1800만원 정도로 나왔다.

시세차익은 큰 편이지만 투자금액 대비 수익률은 20% 이하에 불과하다.

재건축 조합 예상대로 2013년 이주, 2015년 입주가 가능하더라도 수익률은 연 4% 선인 셈이다. 특히 재건축 초과이익환수제를 적용하지 않은 계산이라 실제 시세차익은 더 작아질 것으로 보인다.

지난 1월 재건축 조합이 조합원들에게 보인 시뮬레이션 결과와 유사한 평형 배정과 추가부담금을 제시했을 때 반발이 심했던 것을 보면 사업 속도에 제동이 걸릴 가능성도 있다.

개포지구의 수익성은 결국 2015년 이후 입주 때 시세에 의해 결정될 것으로 보인다.

현재 도곡렉슬 시세를 기준으로 했을 때는 수익성이 그다지 뛰어나다고 할 수 없으나 새 아파트, 대단지 프리미엄 덕으로 반포의 신규 아파트처럼 입주 후 가격이 급등하면 수익성은 높아진다.

권순형 J&K부동산연구소 소장은 "재건축 아파트가 당장에는 수익성이 낮아 보이더라도 일반분양으로는 나오지 않는 좋은 층의 아파트를 선점하는 실거주 차원이라면 매입을 고려할 만하다"고 말했다.

서울 강남 개포지구는 23일 통과된 `개포택지개발지구 제1종 지구단위계획 재정비안`에 따라 4만1135가구가 들어서는 `미니 신도시`로 조성된다.

 

자료원:매일경제 2011. 3. 25