`보금자리` 보상금 풀기도 전에 시흥 땅값 20~30% 껑충 - 수도권 집값 - 땅값 동조화 사실상 깨져, 건설사 "사업성 떨어진다" 공급 포기도

오 모씨(53)는 경기 시흥에 전답 800여 평을 갖고 있다가 보금자리주택 용지로 지정당했다. 한국토지공사(LH)가 오는 10월부터 보상을 시작하겠다는 공고를 내자 반색했다. LH 자금난으로 기약이 없다가 보상일정이 나온 것만으로도 다행이라 생각했지만 기쁨은 며칠 가지 않았다.

 

대토를 구하기 위해 중개업소를 들렀지만 실망하고 나와야 했다. 오씨는 "미리 대출을 받아 땅을 샀다가 파주 운정지구처럼 사업이 안 되면 낭패라고 생각했다"며 "보상공고가 나면 대토를 사도 된다는 순진한 생각을 했는데 주변에 아예 나와 있는 매물 자체가 사라진 상황"이라고 말했다.

 

실제 시흥 은계지구 인근 대로변 목 좋은 토지는 이미 3.3㎡당 1000만원을 호가한다. 전답도 3.3㎡당 100만~200만원, 길이 안 뚫린 맹지도 80만~90만원까지 올랐다. 비교적 땅값이 저렴해 대토 수요가 몰리는 안현동 매화동 일대 토지도 지구지정 전에 비해 20~30%씩 올랐다는 게 중개업자들 얘기다.

 

최근 보금자리 5차지구로 지정된 과천 일대 땅값도 심상찮다. 과천시가 주민들 민원으로 지구지정 보류를 신청했지만 개발계획이 철회될 것으로 믿는 사람은 별로 없다. 3.3㎡당 1500만원대 안팎의 저렴한 주택이 1만가구 가까이 쏟아지고 내년이면 주요 부처들이 세종시로 떠나는 등 악재가 가득하지만 땅값은 기대감이 피어나고 있다.

 

지식정보타운 인근 삼정공인중개사무소 관계자는 "내년 1월에 보상에 들어간다고 하는데 반발하는 사람이 많아 어떻게 될지 알 수 없다"며 "하지만 보상이 시작되면 최소한 3.3㎡당 100만원 이상은 뛸 것"이라고 말했다.

 

현재 과천동 그린벨트 농지는 3.3㎡당 250만원 수준. 도로변 농지는 3.3㎡당 200만~300만원까지 호가가 형성돼 있고 맹지는 160만~170만원 수준이다. 현재 가격은 2~3년 전과 비교해 큰 변화는 없다. 인근 우면 보금자리지구 보상가가 3.3㎡당 270만~330만원이었던 점을 고려하면 이 지역 역시 보상과 함께 땅값 상승이 예상되고 있다.

 

검단산과 남한산성 등 임야를 제외한 가용 토지면적의 30%가 보금자리지구에 포함된 하남 미사지구도 마찬가지다.

 

연내 착공을 목표로 토지보상이 현재 49% 진행된 이 일대 땅값은 보금자리지구 선정 이전에 비해 최대 100%까지 올랐다. 지역 전체가 개발 붐에 들썩이고 있다.

 

경매시장에서도 이들 개발지역의 낙찰가율은 100%를 웃돈다. 경기 하남시의 일부 경매 물건은 낙찰가율이 200%를 넘을 정도로 과열되기도 했다. 지난 4월 매물로 나온 하남시 감북동 383-12 임야(848㎡)는 응찰자가 11명이나 몰리더니 감정가 6100만원짜리가 무려 1억7000만원에 팔렸다. 낙찰가율이 279%에 달한다.

 

같은 지역에 위치한 산 19-4 임야는 감정가 4억2000만원이었으나 낙찰가는 6억8000만원으로 뛰었다.

 

이 지역 토지전문 감정평가사인 A씨는 "강일지구 보금자리가 고덕지구 재건축값 하락의 원인이 됐듯 하남 미사지구 보금자리 건설 역시 인접한 강동구 아파트 가격을 정체시키고 있다"며 "인근 하남 아파트 가격 역시 큰 변동이 없고 땅값만 들썩이고 있다"고 전했다.

 

통상 집값과 땅값은 등락을 같이하지만 수도권 집값과 땅값의 동조화 현상이 사실상 깨진 것이다.

 

김신조 내외주건 사장은 "수도권의 경우 보금자리지구로 그린벨트에서 풀리는 땅을 제외하고는 토지 공급 자체가 전무하기 때문"이라고 말했다.

 

대형 디벨로퍼사인 A사 토지담당 임원은 "토지개발에 붙는 각종 세금만 107가지나 된다"며 "토지주 처지에서 집값이 떨어진다고 해도 밑지고 팔기는 어려운 게 수도권 토지 가격의 구조"라고 설명했다.

 

아무리 집값 기대감이 꺼지고 개발 수요가 줄어들어도 한정된 토지자원 구조상 가격 거품은 빠지지 않는다는 의미다.

 

이남수 신한은행 팀장은 "땅값이 소폭이라도 꾸준히 상승세를 유지하다 보면 결국 민간 건설사들은 사업성을 이유로 공급을 포기할 수밖에 없다"며 "공급 부족으로 가중되고 있는 전세난을 더 자극할 수도 있다"고 지적했다.

 

자료원:매일경제 2011. 8. 1