재건축 임대비율 절반 줄어든 고덕주공 7단지 혜택 얼마나 - 60㎡→106㎡ 추가분담금 2100여만원 줄어, "집값 추가 하락땐 효과없다" 의견도

정부가 보금자리주택지구 내 지방자치단체에서 추진 중인 재건축에 임대주택 의무비율을 절반으로 낮춰 주기로 하면서 곤두박질치던 강동구 고덕지구에 햇살이 들고 있다.

 

현재는 서울에서 재건축 시 용적률 상한선(300%)까지 인센티브를 받으려면 추가 용적률의 50%를 85㎡ 이하 재건축 소형주택(임대주택)으로 지어 SH공사에 제공해야 하는데 이를 절반으로 줄여 준다는 것이다.

 

임대주택을 절반으로 줄이면 그만큼 일반분양분을 늘릴 수 있어 사업성에 도움이 된다.

 

서울 강동구 고덕지구에서는 고덕동 주공2단지와 명일동 주공 3~7단지 총 9000여 가구에서 재건축 조합설립인가를 마친 상태다. 고덕 주공7단지는 이르면 2012년 착공에 들어가 2015년께 완공을 목표로 하고 있다. 하지만 지난 5월 이 일대가 5차 보금자리지구로 지정되면서 집값은 곤두박질쳤다.

 

고덕동 D부동산 관계자는 "주공2단지 59.5㎡의 경우 최고가에 비하면 2억원이 떨어졌고 거래도 안 된다"고 전했다.

 

매일경제는 J&K부동산투자연구소에 의뢰해 고덕 주공7단지 재건축 시 임대주택 의무비율 변화에 따른 투자수익성을 비교했다.

 

재건축초과이익환수제와 분양가상한제는 불확실해 적용하지 않았다.

 

추가 용적률을 21%로 기존대로 하면 임대주택 건설 의무비율이 10.4%, 절반으로 줄면 5.2%가 된다. 기존 1716가구에서 102가구를 차지하던 임대주택이 의무비율 완화로 1700가구에서 51가구로 줄어들게 된다. 일반분양 몫은 30여 가구 증가한다.

 

 

분석 결과 현재처럼 임대주택 의무비율 50%를 적용하면 공급면적 60㎡ 보유자가 106㎡로 집을 넓혀 가면 추가분담금이 5043만원이다. 임대주택 의무비율이 25%로 줄면 추가분담금이 2924만원으로 줄어든다. 3.3㎡당 분양가를 이 일대 평균인 2200만원으로 잡을 경우 총분양가가 약 7억400만원이고 무상지분을 고려한 권리가액(관리처분계획일 현재 조합원이 가진 주택ㆍ토지 등 총가액)이 6억7476만원이 나와 차액인 2924만원만 부담하면 되는 것이다.

 

같은 방식으로 소형인 83㎡로 옮길 경우에는 기존에는 1억2857만원을 환급받을 수 있었지만 임대주택 비율 25%가 적용되면 1억4976만원으로 환급금이 늘어난다.

 

79㎡ 보유자가 중대형인 139㎡로 집을 옮겨간다면 현재 추가분담금이 3828만원이다.

 

하지만 임대주택 비율이 절반으로 줄어들면 추가분담금이 957만원에 불과하다.

 

또 대지 지분이 가장 많은 89㎡의 경우 재건축 후 106㎡, 139㎡를 받는다면 각각 2억8687만원, 6687만원을 환급받게 된다. 조금 욕심을 부려 172㎡로 옮기면 1억5313만원을 부담해야 한다.

 

하지만 임대주택 비율이 절반으로 줄면 106㎡, 139㎡로 옮길 때 각각 3억1899만원, 9899만원을 받게 된다. 172㎡로 옮기면 1억2101만원을 내야 한다.

 

이처럼 현재 무상지분율을 고려한 주공7단지 권리가액은 배정면적별로 6억5357만~9억9087만원이다. 임대주택 의무비율이 절반으로 줄면 6억7476만~10억2299만원으로 높아진다.

 

평균 차액인 2674만원이 임대주택 의무비율 완화에 따른 조합원들의 이득인 셈이다. 하지만 임대주택 의무비율 완화로 추가분담금 2000만~3000만원을 줄이는 것만으로는 역부족이라는 게 업계의 평가다.

 

권순형 J&K연구소장은 "임대주택 의무비율을 완화해도 추가분담금 경감액이 크지 않다"며 "조합원이 판단할 몫이지만 실제 사업성 개선에 크게 도움이 될 수준은 아니다"고 설명했다.

 

자료원:매일경제 2011. 8. 1