문턱 낮아진 강남권 입성 기회 넓어졌는데… 재건축 매입·전매제한 단축·1순위자격 완화

서울 강남권 주택시장에 잇따라 훈풍이 불고 있다.

 

지난 7일 국토해양부가 △투기과열지구 해제 △재건축 초과이익 환수 2년 정지 △다주택자 양도세 중과 폐지 등을 담은 부동산대책을 발표한 데 이어 8일 서울시가 송파구 가락시영아파트 종상향을 전격 수용하면서 기대감이 배가됐다.

 

현존하는 투기과열지구는 강남 3개구가 유일한데다 재건축 아파트가 이 일대에 몰린 점을 감안하면 이번 대책의 최대 수혜지는 서울 강남권이라는 분석이다. 이에 따라 주택 투자자들과 실수요자들 관심이 강남으로 쏠리고 있다. 규제 완화로 진입 문턱이 낮아져 이 기회에 `거주 선호 1순위` 강남에 입성하려는 취지다.

 

◆ 조합원 지위 살까

 

투자자들 관심이 쏠리는 곳은 재건축 아파트다. 재건축은 시간이 걸려 `타임 리스크`가 있기는 해도 강남권 요지에 새 집을 마련할 수 있는 몇 안 되는 기회다.

 

정부 조치로 강남 3개구가 투기과열지구에서 해제돼 2003년 말 이후 조합설립 인가가 난 곳에서 집을 사더라도 조합원 지위를 갖게 됐다. 재건축 이후 새 집을 받을 수 있게 됐다는 얘기다. 종전까지는 조합원 지위를 받지 못해 현금으로 돌려받는 `청산`만 가능했다. 국토부에 따르면 26개 단지 1만9000호가 규제에서 풀렸다. △압구정 한양 7차 △개나리 4~6차 △논현 경복 △신반포 5~6차 등이 대표적인 수혜단지다.

 

전매제한이 종전 3년에서 1년으로 완화된 점도 호재다. 단축된 기간만큼 투자 가능한 물건이 늘어났다.

 

분양가상한제 적용을 받지 않는 강남구 역삼동 개나리SK뷰와 역삼 3차 아이파크는 전매규제가 완전히 풀려 자유롭게 사고팔 수 있게 됐다. 분양가상한제 적용 단지인 송파구 송파동 래미안파인탑은 전매제한기간이 계약 체결 후 1~3년에서 1년으로 단축됐다. 내년에 분양 예정인 서초구 서초동 삼익 2차, 방배동 2-6 재개발 구역도 마찬가지로 전매제한이 1년 이하로 완화된다.

 

◆ 청약 1순위 제한 풀려

 

투기과열지구 해제로 강남 일대에서 민영아파트 청약 시 1순위 자격을 얻는 데 대한 제한도 대거 사라지게 됐다.

 

투기과열지구로 지정되면 △5년 이내 당첨 사실이 있는 자 △2주택 이상 소유자 △가구주가 아닌 자 등은 청약 1순위 자격을 받지 못한다. 청약 수요가 몰려 자칫 투기로 변질될 가능성을 원천 차단하기 위해서다.

 

하지만 강남 3개구에 대한 지구지정 해제로 더 이상 이 같은 청약자격제한을 두지 않는다. 이에 따라 다주택 보유자들과 가구주가 아닌 경우에도 통장 자격 요건만 갖추면 1순위 청약을 할 수 있게 된다. 그동안 청약제한 요건에 묶여 있던 실수요자들에게 강남 새 아파트 입주 문이 더욱 넓어지는 셈이다.

 

강남권을 둘러싼 잇따른 대책 시행으로 투자성은 확실히 좋아졌다는 게 중론이다. 하지만 현 주택시장 상황을 감안할 때 당장의 차익 실현보다는 장기적 관점에서 투자에 나서야 한다는 게 전문가들 조언이다.

 

박원갑 국민은행 수석부동산팀장은 "요즘 주택시장은 호재에는 둔감하고 악재에는 민감한 경향을 보인다"며 "유럽발 재정위기 등 외부 충격도 가시지 않은 상황이라 신중하게 접근해야 한다"고 말했다.

 

은행 대출 규모는 집값의 25% 선이 적절하다. 총부채상환비율(DTI) 규제상 40%를 훨씬 밑도는 수치다.

 

 

 

자료원:매일경제 2011. 12. 11