리모델링 vs 재건축, 비교해보니 `이럴수가` - 송파 `가락프라자` 리모델링이 재건축보다 낫네

지난해 12월 정부가 일반분양과 수평증축을 허용하는 리모델링 법안을 통과시키면서 서울과 수도권 아파트 가운데 일반분양이 가능한 단지들은 수익률이 재건축 못지않은 것으로 나타났다.

 

20년 이상 된 노후 아파트를 지금 구입해 리모델링한다면 투자수익률은 얼마나 될까. 매일경제신문은 송파구 가락동에 위치한 가락프라자 아파트가 최근 총회를 통해 발표한 리모델링 건축안을 놓고 투자수익률을 분석해봤다.

 

가락프라자 아파트는 송파 가락동 개롱공원 인근에 위치한 12층 중층, 672가구 규모 아파트다.

 

1985년 입주해 올해로 입주 26년째를 맞고 있다. 이 단지는 절반 이상이 전용면적 133㎡ 이상 중대형으로 구성돼 있다.

 

추진위원회는 3년 전부터 리모델링을 추진해 왔지만 법안이 바뀌기 전에는 일반분양이 허용되지 않아 사업 추진이 지지부진했었다. 주택법 개정안이 통과된 뒤 가락프라자 입주자들은 지난달 12일 리모델링 사업설명회를 개최했다.

 

리모델링 계획안에 따르면 현재 전용면적 84㎡(288가구), 133㎡(336가구), 156㎡ 아파트(48가구)를 면적 증가 없이 리모델링하면 총 67가구를 일반분양할 수 있다.

 

시뮬레이션을 한 이동훈 무한건축사무소 소장은 "사전에 설문조사를 한 결과 84㎡ 일부 가구를 제외하고는 면적 증가를 원하는 가구가 별로 없었다"며 "면적 기준이 과거와 달라진 부분이 있어 84㎡도 100㎡대 아파트처럼 설계가 가능하다"고 설명했다.

 

현재 84㎡ 소유자는 새 아파트를 갖기 위해 1억1460만원을 분담금으로 내야 한다. 공사비는 물론 이주비와 금융비용까지 모두 합친 금액이다.

 

무한건축 측은 이 아파트가 리모델링되면 주변 가락래미안 아파트 현재 시세 정도로 오를 것으로 예측했다.

 

현재 가락프라자 84㎡는 5억7500만원, 가락래미안은 7억6700만원 정도다. 이에 따라 84㎡ 소유자는 분담금을 내고도 7820만원 정도를 수익으로 얻게 될 것으로 예상된다.

 

특히 대형 평형인 156㎡는 2억6800만원가량 차익을 얻을 수 있을 것으로 보인다.

 

추진위 자문을 맡아온 이석기 경석건설 대표는 "가락프라자가 법 개정 후 강남3구 중대형 아파트의 첫 리모델링 사례가 될 공산이 커져 다른 단지에서도 예의 주시하고 있다"고 설명했다.

 

전문가들은 주택법 개정으로 일반분양이 가능해지면서 중대형 아파트 리모델링의 인센티브가 커졌지만 무조건 중대형에 투자하는 것은 위험하다고 지적한다.

 

박합수 KB국민은행 부동산팀장은 "면적을 더 늘릴 필요성이 덜한 대형 평형이 일반분양으로 분담금을 줄일 수 있어 리모델링에서 더 유리하다"면서도 "중대형에 대한 전반적인 시장 상황이 좋지 않은 점은 변수가 될 수 있다"고 조언했다.

 

자료원:매일경제 2012. 3. 7