수술대 위에 오른 주택조합제도…사업진행 막는 요인 제거가 핵심

한때 서민들의 내집마련 수단으로 큰 인기를 끌었던 주택조합제도가 침체에서 헤어나올 줄 모른다. 비단 부동산 시장 침체만이 이유는 아니다. 참여정부 시절 집값 앙등을 막으려는 정부의 잇단 부동산 규제 드라이브에 직격탄을 맞았기 때문이다.

 

하지만 주택조합에 대한 규제 완화는 물론 부양책이 검토된다는 소문이 나면서 이에 대한 기대감도 높아지고 있다. 거품 없는 분양가와 기존 주거지역에 지어진다는 장점이 주택조합엔 여전히 있기 때문이다.

 

주택조합이란 지난 1980년대 주택건설촉진법에 의해 시행 근거를 마련한 사업으로, 무주택자들이 직장 또는 지역을 매개로 조합을 결성해 주택을 지을 수 있게 한 제도다.

 

주택조합은 무주택자가 대상이지만 청약통장이 필요 없고, 조합원들이 자비로 땅을 매입한 후 시공사를 선정하는 만큼 분양가가 일반적인 분양물량보다 싸다는 강점이 있어 1980~1990년대에 널리 이용됐던 사업이다.

 

하지만 주택조합의 대부분을 차지하는 지역조합의 경우 일부 시행사들이 이른바 ‘땅작업’을 통해 10%의 토지를 확보하고 이후 조합원들을 모집하는 경우가 많아 투기꾼들이 끼는 경우가 많고 나머지 토지를 매입하는 과정에서 ‘알박기’ 등 각종 애로사항이 발생하면서 사업기간이 약 10년까지 걸리는 경우도 빈번하게 발생하고 있다.

 

주택조합이 내집마련 상품으로서 메리트를 잃게 된 것은 정부의 부동산 규제에 따른다. 2003년 11월 정부는 주택건설촉진법을 폐지하고 이를 계승한 주택법을 제정하면서 주택조합의 대부분을 차지하는 지역주택조합 조합원 자격을 ‘인접시·군 6개월 이상 거주’에서 ‘인접’을 제외하고, ‘동일 시·군 지역 6개월 이상 거주’로 강화하면서부터다.

 

분양가 상한제가 법제화된 2007년 4월에는 주택법 시행령에서 주택조합에 분양가 상한제가 적용되는 것은 물론 조합 설립 요건도 강화됐다. 2007년부터 지역 또는 직장주택조합을 설립하기 위해서는 사업 예정지의 소유권을 80% 이상 확보해야 하고 건설 예정 가구 수의 80% 이상을 조합원으로 확보해야 한다.

 

 

조합원 자격요건 완화해야

 

아울러 청약당첨자는 조합원에 가입하지 못하고 사업 예정지가 투기과열지구인 경우에는 1년 이상 무주택 상태여야 하며 공시가격이 5000만원 이하인 소형주택 소유자만 가입이 허용된다. 등록사업자가 소유한 택지는 주택조합용 대지로 사용할 수 없다. 이것이 강화된 주택조합 관련 규정이다. 이로 인해 가뜩이나 조합원 모집이 어려웠던 주택조합은 된서리를 맞고 말았다.

 

최근 국토해양부는 그동안 규제 해제의 혜택을 얻지 못했던 주택조합제도를 손질을 하기로 하고 연구기관에 이에 관련한 연구용역을 맡긴 상태다. 국토해양부는 지난 2007년부터 본격적으로 주택조합제도 개선을 구상하고 있다. 국토부는 주택조합 사업장이 대형화되면서 생기는 문제를 방지하기 위해 가입요건·조합원 비율, 조합원 자격, 조합 표준규약 등 제도 전반에 관한 개선 방안을 모색할 계획이다. 주택조합 방식으로 사업을 진행하는 건수가 점점 줄면서 이를 활성화하기 위한 방안도 찾기로 했다.

 

일단 국토부가 구상하고 있는 주택조합제도 개선 방향은 다음과 같다. 우선 조합의 업무를 대행하는 공동사업자의 법적책임 한계를 규정키로 했다. 이에 따라 시공사도 사업 추진에 대한 책임을 지고 조합의 잘못이 아닌 사유로 발생한 피해에 대해 일부를 보전하는 방안이 이에 해당된다. 또 조합의 사업 추진 과정을 투명화한다.

 

조합원 모집 광고 행위에 대한 규제도 검토된다. 조합원 모집 광고는 정식 인가된 조합만 가능하게 하고, 광고 시 시장, 군수, 구청장에게 신고토록 한다. 조합 인가 시 사업 예정 부지에 대한 적합성 검증을 강화해 사업 추진 과정에서 도시계획 저촉으로 사업 승인이 힘들어지는 경우를 방지토록 했다.

 

주택조합 관계자들과 시장에서 바라보는 주택조합 개선의 키는 토지 매입 요건 완화다. 현재 주택법 시행령에 따라 사업계획 신청을 위해선 주택건설 대지를 확보해야 한다는 조항이 있다. 이 때문에 주택조합은 일부 소유자들의 이른바 ‘알박기’를 피해 갈 방법이 없다.

 

주택조합 관계자들은 2010년 주택법 개정 내용처럼 80% 이상을 확보할 경우 매도청구권 행사를 가능토록 해줄 것을 요청하고 있는 상태다.

 

자료원:매일경제 2012. 3. 13