50대 대기업 퇴직男, `투기꾼` 소리에 마침내…`다주택자 = 투기꾼` 인식 바꾸고 차별적 징벌 없앨 때, 임대사업자 혜택은 찔끔 규제만 산더미

 

지난 6월 대기업 S사에서 30년 근속을 마치고 퇴임한 김학수 씨(가명ㆍ58). 노후생활을 위해 퇴직금 7억원을 밑천으로 임대사업을 계획하다 최근 포기했다. 정부에서 각종 세제 혜택을 준다고 발표한 내용과 달리 꼼꼼히 따져보니 득보다 실이 많다고 판단했기 때문이다. 정부는 최근 다주택자도 임대사업자로 등록하면 취득세를 25~50% 감면해주기로 했다. 하지만 최초 분양주택에만 취득세 혜택이 있을 뿐 기존 주택을 매입할 때는 전혀 도움이 안 된다. 그것도 전용면적 85㎡ 이하 중소형 주택에만 해당돼 역시 낙폭이 큰 대형 주택에는 그림의 떡일 뿐이다.

김씨는 "요즘 싸게 살 수 있는 주택이 대부분 중대형 아파트인데 이런 것은 임대사업 대상이 아니라는 식이니 정부 정책이 먹혀들겠느냐"고 꼬집었다. 우리나라에서 1주택자가 집을 더 사 다주택자가 되면 취득세 중과, 양도소득세 중과(내년까지 한시 유예), 양도세 장기특별공제 차등 적용, 소득공제 적용 배제, 종합부동산세 공제 배제 등 세제상 갖가지 불이익을 당하게 된다.

예를 들어 양도세 장기 공제 혜택을 보자. 1주택자는 10년 이상 보유시 집값 상승분의 최대 80%를 과세표준에서 공제받지만 다주택자는 최대 30%까지밖에 공제받지 못한다.

85㎡ 이하, 3억원 이하 1주택자일 때 받을 수 있는 이자상환액 전액 소득공제도 2주택부터 전혀 받지 못한다. 서관호 수목건축 팀장은 "임대사업자로 등록해 월 100만원을 벌면 30만원 정도를 소득세로 내야 한다"며 "상당수 사업자들은 임대사업자 등록을 포기하고 세입자에게 임대료를 깎아주는 대신 전입신고를 하지 않도록 하는 쪽을 택한다"고 말했다.

다주택자들이 현실적으로 가장 부담스러워하는 조항은 `5년 의무 임대` 기간이다. 그 전에 주택을 되팔면 감면받았던 취득세ㆍ보유세 등을 추징당하게 된다. 하지만 이보다 더 무서운 것은 아직도 다주택자를 투기꾼으로 보는 정치권과 사회 전반의 인식이다. 정부가 국회에 다주택자 양도세 중과를 영구 폐지하는 법안을 제출했지만 여야 모두 `부자 감세`라며 부담스러워했다. 결국 대선 직후 기획재정위원회 소위에서 내년까지 유예기간을 또다시 1년 연장하는 선에서 봉합하고 말았다. 박합수 국민은행 부동산팀장은 "시장에서 90% 이상 통과가 유력시된다고 봤던 양도세 중과제 폐지 법안이 또다시 미봉으로 끝나 시장 심리가 오히려 위축될 것 같다"고 말했다.

2010년 인구센서스에 따르면 우리나라에서 자가 거주자는 전체 가구의 54.5%에 불과하다. 약 800만가구는 남의 집을 임차해 살고 있다. 정부가 제공하는 공공임대주택에 사는 사람이 135만가구, 나머지 665만가구가 다주택자가 임대하는 전ㆍ월세 주택에 살고 있다. 국가나 기업형 임대가 주축인 선진국과 달리 우리나라는 전국 80만~90만명으로 추산되는 다주택자가 민간 임대주택 공급자 구실을 하고 있는 셈이다.

김경환 서강대 교수는 "보유 주택 수에 따라 양도세를 차등 과세하는 나라는 전 세계에서 한국이 유일하다"며 "프랑스는 임대주택 구입가의 80%를 8년 동안 임대소득에서 공제해주고 호주에서는 임대사업 주택에서 투자 손실이 나면 소득세를 깎아준다"고 말했다. 1가구1주택 패러다임에서 벗어나기 위해서 현행 민영주택 청약제도를 대폭 개선해야 한다는 목소리도 높다.

현행 청약제도는 무주택자에게 무조건 우선순위를 주고 민영주택과 공공주택 청약 조건에 별 차이가 없다. 공공주택은 무주택자들의 집 장만을 지원하자는 측면이 강한 만큼 규제가 불가피하다.

그러나 청약 미달 사태가 속출하고 상대적으로 고가인 중대형 민영주택에 대해서는 과감하게 청약제도 폐지를 검토할 단계가 됐다는 지적이 나온다. 선진국처럼 선착순 분양이나 순차별 할인 분양 방식을 채택할 필요가 있다는 것이다.

권주안 주택산업연구원 연구실장은 "분양시장이 극도로 침체된 상황에서 고가 중대형 민영주택까지 계약금과 별도로 청약통장까지 요구하는 것은 옥상옥"이라며 "당첨자 중에도 원하는 동호수를 배정받지 못해 청약통장을 그냥 허비하는 사례가 허다하다"고 말했다.

자료원:매일경제 2012. 12. 26