최근 침체된 부동산 시장에서 유일하게 상승하고 있는 게 토지입니다. 주택이나 수익형 부동산 시세가 모두 하락세가 뚜렷한데 유독 토지는 계속 오르고 있습니다.
국토해양부에 따르면 올해 1~11월 전국 토지 가격은 0.873% 올랐습니다. 2010년 10월(-0.033%) 이후 25개월째 오름세죠. 지난해와 올해 부산 등 주요 광역도시와 세종시, 혁신도시 등의 부동산이 활기를 띤데 따라 전국 평균 토지값이 뛰었다고 볼 수 있습니다.
눈길을 끄는 건 서울·수도권인데요. 집값은 하락세를 계속했는데도 토지값은 올랐습니다. 서울의 경우 올해 7월(-0.032%)을 제외하고 줄곧 올라 누적 변동률이 0.328%입니다. 2011년엔 0.966% 올랐구요. 경기도 지난해 1.47% 오른데 이어 올해 0.97% 상승했습니다.
“집값 떨어지면 땅값도 하락할 수밖에 없어”
부동산 시장에서 토지값은 주택가격의 ‘후행지표’로 통합니다. 주택은 토지에 비해 거래가 쉽기 때문에 가격이 먼저 움직입니다. 요즘처럼 주택 가격이 하락하면 주택을 짓기 위한 땅의 인기가 떨어지겠죠.
주택값이 하락하면 시간이 지난 후 토지값도 내려가는 거죠. 반대로 주택가격이 오르면 건설업자들이 너도나도 땅을 사 주택을 지으려고 나서기 때문에 땅값이 오르는 겁니다.
그런데 주택시장은 내내 침체돼 있는데 토지값이 꾸준히 오르고 있는 것을 어떻게 해석해야할까요.
전문가별로 해석이 많이 엇갈립니다. 일단 시장 회복 전조로 보는 사람이 있습니다.
서울·수도권 부동산 시장이 곧 회복할 것을 기대한 개발업자들이 먼저 움직이고 있기 때문이라는 겁니다.
특히 서울은 7월 평균 땅값이 떨어지기도 했고 구별로 낙폭이 큰 지역이 있는데 ‘쌀 때 사두자’는 심리가 작용하고 있다는 해석입니다.
건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “땅값이 오르는 것은 시장 회복 심리가 어느 정도 작용하고 있다고 봐야 한다”며 “시장이 바닥에 근접해 있다고 생각하고 있는 개발업자들이 강남권 등 수도권에서 토지를 미리 확보하려고 움직이고 있는 것”이라고 해석했습니다.
“시장 회복 전조” 해석도
사실을 전반적인 침체지만 일부지역 땅값 상승이 전체 평균을 올린 ‘평균의 착시’라고 분석하는 전문가가 많습니다.
경기의 경우를 볼까요. 기본적으로 거래량이 많이 줄었습니다. 11월 거래량은 3만5983필지에 1655만8000㎡로 지난해 같은 기간보다 필지별로는 7%, 면적으로는 21% 각각 감소했습니다.
거래량이 줄어든 가운데 몇몇 호재 지역 땅값이 뛰면서 평균이 상승했다는 겁니다. 11월 경기도 땅값은 0.035% 올랐는데, 주택 용지가 많이 떨어진 군포(-0.115%), 과천(-0.112%) 등의 땅값은 많이 빠졌습니다.
반면, 가장 상승폭이 큰 땅은 녹지가 많은 지역입니다. 평택의 녹지(0.758%)와 하남의 녹지(0.236%)가 가장 많이 올랐죠.
내외주건 김신조 사장은 이렇게 설명했습니다.
“땅값은 쉽게 움직이지 않습니다. 토지 보유자들은 주택과 달리 대부분 자산이 어느 정도 있는 계층입니다. 미래 가치를 보고 중장기로 투자해 급매물로 내놓지 않죠. 당장 쓸모가 별로 없는 녹지가 많이 올랐다는 것은 해당지역 주변 그린벨트(개발제한구역)가 풀릴 것을 기대한다든지 하는 중장기 관점의 투자가 많다는 의미입니다. 이런 땅이 오른 게 전체 수도권 땅값이 소폭이나마 오른 것처럼 보이게 만든 원인입니다.”
2013년 수도권 땅값, 낙관 어려워
서울·수도권 토지 시장이 사실 거래가 잘 되지 않고 침체가 계속되고 있다는 게 부동산중개업소의 공통적인 설명입니다. 파주시 운송동 L공인 관계자는 “올해 내내 토지 거래를 한건도 하지 못했다”고 했습니다.
이런 추세는 2013년에도 이어질 가능성이 크다고 합니다.
일단 앞서 언급한대로 주택시장에 후행하는 토지시장의 성격 상 주택시장 침체가 계속 이어지면 결국 토지값도 하락할 수밖에 없기 때문입니다.
물론 땅 주인들이 집주인에 비해 상대적으로 여유가 있긴 하지만 시장 침체가 계속되면 결국 하나둘 급매물이 나올 수밖에 없다는 겁니다.
대우증권 김재언 부동산팀장은 이렇게 설명했습니다.
“토지거래가 활발한 가운데 땅값이 조금이라도 올랐다면 시장 회복을 기대할 수 있습니다. 하지만 요즘처럼 거래량이 줄어들면서 오르고 있다는 건 집주인의 매도 희망가격만 상승하고 있다는 것으로 해석해야 합니다.
한국토지주택공사 등이 내놓은 주요 택지지구 분양가가 하락하고 있는 게 증조입니다. 지방의 몇몇 호재가 분명한 시장, 서울 도심의 희소가치가 높은 몇몇 지역을 제외하고는 토지값이 계속 상승세를 유지하기는 어려울 것으로 봅니다.”
자료원:중앙일보 2012. 12. 27