`내년부터 월세전환율 年10% 제한` 주택시장 영향은 - 원룸 월세 인하효과…아파트는 글쎄

내년부터 시행될 소액 임차인 보호제도 강화로 부동산시장에도 적잖은 변화의 바람이 불 것으로 보인다.

 

전세를 월세로 전환할 때 적용하는 법적상한 이율이 연 14%에서 10%로 낮아짐에 따라 일단 형식적으론 세입자들 부담이 줄어들게 됐다.

 

현재 월세전환율이 높게는 연 12% 선에 달하는 대학가 원룸이나 오피스텔 세입자는 혜택을 볼 것으로 보인다. 하지만 지금도 월세전환율이 연 6% 안팎에 불과한 아파트 등은 인상 억제효과를 거의 기대하기 어렵다.

 

오히려 내년부터 법정 상한선이 내려간다는 것을 핑계로 집주인들이 연말 월세를 왕창 올려버리는 `한시적 부작용`을 염려하는 목소리도 나온다.

 

◆ 대학가 원룸ㆍ오피스텔 수혜

 

정부의 주택ㆍ상가 임대차보호법 개정으로 도심권이나 대학가 세입자의 월세부담은 줄어들 것으로 보인다.

 

전세를 월세로 전환할 경우 지금은 관행상 전세금 1000만원당 월세를 10만원(연 12%) 정도 내고 있다. 하지만 앞으로는 법적으로 월 8만원(연 10%) 선만 받을 수 있게 된다.

 

홍대입구역 인근 서교동 A공인 관계자는 "전세 7000만원짜리 원룸이나 오피스텔의 경우 기존 관례상 월 70만원이라면 내년부터는 58만원이 되는 셈"이라며 "내년부터 재계약 때 세입자 부담이 꽤 줄어들 것"이라고 말했다.

 

◆ 아파트는 월세 안정효과 미미

 

정부가 기대하는 전반적인 월세시장 안정 효과는 미미할 것으로 보인다. 이미 월세시장이 하향되면서 아파트는 월세 전환 상한선인 10%보다 훨씬 낮은 6% 수준에 불과하기 때문이다.

 

한국감정원에 따르면 지난달 평균 월세 전환율은 서울이 9.36%이며, 수도권이 9.72%, 지방 5대 광역시가 10.2%였다. 이는 단독주택ㆍ아파트ㆍ연립ㆍ오피스텔이 모두 포함된 것으로 일반 아파트는 6%대에 불과하다. 감정원 관계자는 "서울 노원이나 강북 쪽은 그나마 조금 높지만 강남권은 4~5%도 많아 이번 개정안과는 별 상관이 없을 것"이라고 전했다.

 

◆ 법 시행 전 일시급등 우려

 

한시적인 부작용도 염려된다. 가격상승제한 여파로 내년 1월 법률시행 전까지 연말 동안 일부지역의 전ㆍ월세 가격이 대폭 상승할 수 있기 때문이다. 인기가 좋은 원룸이나 오피스텔, 또 대표적인 상권지역의 상가 임대료가 큰 폭으로 오를 수 있다. 건물주들이 미래에 손해를 입지 않기 위해 재계약을 서두를 것이기 때문이다.

 

박원갑 국민은행 부동산 전문위원은 "주택(10%)과 상가(12%)에 내려진 월세상한율 제한은 특정지역에서는 월세상한제와 비슷한 부작용을 불러올 수 있다"고 말했다.

 

특히 상가는 서울에서는 보증금 4억원 이하(기존 3억원) 점포가 임대차보호법의 적용을 받으면서 5년간 재계약 갱신권을 가진다. 이에 따라 법 시행 전 임대료나 보증금을 올릴 가능성이 더욱 높다.

 

◆ 경매 시장에 악영향 줄 듯

 

임차인 우선변제금 상향으로 경매시장엔 일부 악영향이 예상된다. 소액임차보증금 부담으로 매수자 수익이 그만큼 줄어들 수밖에 없기 때문이다.

 

고준석 신한은행 청담역지점장은 "시장 참여자들이 줄면 꾸준히 나오는 경매물건이 미처 소화되지 못해 적체 상태가 나타날 확률이 높다"며 "낙찰가와 낙찰률이 동반 하락할 것"이라고 내다봤다. 경매시장이 얼어붙을 경우 채권자 입장에서도 채권 회수가 상대적으로 더 어려워질 것으로 보인다. 개정 시행령의 본격적인 시행을 앞두고 경매시장에서 가짜 세입자 문제가 발생할 것이란 전망도 나온다.

 

자료원:매일경제 2013. 10. 15