"아들보다 집이 효자"..주택연금, 올해부터 다주택자도 받는다

살던 집을 은행에 담보로 맡기고 매달 연금(대출금)을 받는 주택연금 가입 대상이 연내 다주택자까지 확대된다. 집값 합계가 9억원 이하인 경우에 한해서다.

 

또 시중은행에서 취급하는 역모기지론(reverse mortgage) 가입자가 만 60세가 넘으면 주택연금으로 갈아탈 수 있는 '가교(架橋)연금'이 오는 12월 출시된다.

 

금융위원회는 이 같은 내용의 주택연금 활성화 방안을 추진 중이라고 12일 밝혔다. 이는 정부가 지난 8일 발표한 내수 활성화 대책의 후속 조치다.

 

현재 주택연금은 만 60세 이상인 부부가 시가 9억원 이하인 집 한 채를 보유한 경우에만 가입을 허용하고 있다. 2주택 보유 부부라면 3년 안에 살지 않는 집을 처분해야 한다. 이 때문에 서울에 9억원짜리 아파트 한 채를 보유한 집주인은 주택연금을 이용할 수 있지만, 지방에 1억원짜리 세 채를 가진 경우는 배제되는 문제가 있었다.

 

이에 따라 금융위는 부부 합산 주택 가격(시세 기준)이 9억원 이하면 주택 수와 상관없이 연금 가입을 허용키로 했다. 새 기준은 시중은행에 연금 지급 보증서를 발급하는 한국주택금융공사(HF)의 내부 규정 변경 절차를 거쳐 올해 안으로 시행될 예정이다.

 

또 국민·농협·신한은행 등 시중은행이 출시한 역모기지 상품을 주택연금으로 갈아탈 수 있는 길이 열린다. 민간 역모기지론은 주택금융공사 보증을 받지 않는 대신 연령과 주택 가격 제한 없이 상품에 가입할 수 있다. 하지만 2004년 관련 상품이 첫 선을 보인 이후 지금까지 공급 실적은 부진한 상태다. 만기가 10년 안팎에 불과하다 보니 지급받은 연금액(대출금)을 일시에 상환해야 하는 부담이 크고 대출 금리도 주택연금보다 높기 때문이다.

 

금융위는 기존 역모기지론 가입자가 만 60세가 되면 연금 수령 중단 없이 종신형 주택연금으로 이동할 수 있도록 다리 역할을 하는 상품을 내놓겠다는 방침이다. 민간 역모기지 시장을 활성화하고 안정적인 연금 지급을 통해 노후 세대의 소비를 촉진하려는 취지다.

 

정부의 이번 조치가 향후 주택연금 시장의 덩치를 키울 모멘텀이 될 지 주목된다. 주택금융공사에 따르면 주택연금은 2007년 첫 출시 이후 올 8월 말까지 누적 가입자 수 2만846명을 기록했다. 연금 지급액만 약 1조1400억원에 이른다. 현재는 60세인 주택연금 가입자가 3억원짜리 집을 맡기면 월 68만원을 평생 받을 수 있다.

'탈세는 불법이지만 절세는 미덕'이라는 말이 있다. 부동산 시장에서 합법적인 범위 내에서 세금을 줄여주는 세테크가 주목을 받고 있다.

 

그렇다면 수익도 좋으면서 절세까지 되는 '일석이조' 부동산 상품은 무엇이 있을까. 부동산업계에서는 "절세를 통한 세테크는 이제 선택이 아닌 필수사항"이라고 입을 모으고 있다.

업계에 따르면 절세 가능한 임대사업용 부동산으로는 ▲분양전환 임대아파트 ▲국민주택규모(85㎡)·6억원 이하 주택 ▲도시형 생활주택 ▲외국인 렌탈사업 ▲지식산업센터 등이 있다.

 

◆분양전환 임대아파트=목돈을 모을 때까지 주거비를 아낄 수 있는 전셋집 구하기가 점점 어려워지는 가운데 내집마련의 징검다리 역할을 할 수 있는 '분양전환 임대아파트'에 대한 관심이 커지고 있다.

 

분양 전환 임대아파트는 5년 또는 10년 동안 임대로 살다가 기간 만료 후 임차인이 우선분양을 받을 수 있는 공급 형태로 임대로 살아보고 추후 구매 결정을 할 수 있다는 점이 특징이다.

 

시세보다 저렴한 가격에 거주할 수 있고 임대기간 동안 취득세·재산세·종합부동산세·양도세 등의 세제혜택을 받을 수 있다. 집값 하락에 대한 걱정도 없어 장기적으로 내 집 마련 계획을 세우는 수요자들에게 적합하다는 평가다.

 

◆국민주택규모(85㎡)·6억원 이하 주택=국민주택규모의 주택이란 주거전용면적이 85㎡(25.7평)이하인 주택을 말한다. 동시에 매입가가 6억원 이하인 주택은 취득세가 1.1%(지방교육세 0.1% 포함)인데 만약 6억원 이하라고 하더라도 국민주택규모를 초과하는 경우 취득세가 1.3%(농어촌특별세 0.2% 추가)로 0.2%를 더 부담하게 된다.

 

또한 국민주택규모 이하의 주택은 부가가치세가 면세로 초과 주택이 부가가치세를 부담해 분양가에 반영되는 부담도 줄일 수 있다.

 

◆주거용 오피스텔, 도시형 생활주택=한동안 인기를 모았던 주거용 오피스텔과 도시형 생활주택도 임대사업 시 취득세?재산세 감면 등 세금 혜택을 주고 있다. 하지만 최근에는 공급과잉으로 지역별·상품별 양극화 현상이 벌어지고 있다.

 

대기업·대학가·관공서 등 공실 위험 부담이 적고, 임대수요 풍부한 지역은 아직도 인기가 높은 편이다. 주거용 오피스텔이나 도시형 생활주택 투자자는 임대사업자 등록을 해야 취득세나 재산세를 면제 받을 수 있다.

 

◆외국인 렌탈사업=외국인들을 대상으로 하는 렌탈사업이 주목을 받고 있다. 국내 체류 외국인이 늘고 있고, 목돈 마련이 가능하며, 연체 위험이 적기 때문이다, 하지만 주거 선호지역 여부와 문화 등 이해해야 한다.

 

외국인들은 소득공제 신청 하지 않는 경우가 많아 집주인임대소득 노출 안돼 종합소득세 절감효과가 있다. 정부가 올해 초에 발표한 전·월세 과세 강화 방침으로 외국인 임대사업은 더 주목받고 있는 셈이다.

 

◆지식산업센터=정부가 지식산업센터의 임대규제 철폐를 밝혀 수익형 부동산의 틈새 상품으로 주목을 받고 있다.

 

하지만 역세권 선호도 높고 지역별 양극화이 심화되고 있다. 입주 직장인들의 근무환경을 위해 조망권?커뮤니티시설 등 고려해야 한다. 임대사업 시 취득세(50%)?재산세(37.5%) 감면 혜택이 있다.

 

장경철 부동산센터 이사는 "절세되는 임대사업용 부동산은 절세만큼, 종국적인 목적은 결국 안정적인 수익과 적정한 시세차익"이라며 "입지가 50%는 먹고 들어가는 임대형 상품의 특성상 임차인이 선호하는 입지인지, 인근에 인구가 꾸준히 유입되는 지역인지, 경쟁 상품이 공급은 과도하게 많지는 않은지 꼭 따져봐야 한다"고 조언했다.

 

한편, 절세되는 부동산 상품으로 '서초 한양수자인', '논현동 한양수자인어반게이트', '인덕원 IT밸리' 등이 있다.

자료원:세계일보 2014. 10. 12