벼랑끝에 내몰린 재개발 사업…'리츠'로 해결 - 일반인 대상 공모주 모집해 사업 채산성 높여

서울시는 최근 사업이 제대로 안되고 있는 245곳의 뉴타운 재개발구역을 해제했다. 재개발구역에서 풀리면 그동안 금지됐던 건물 신축이나 대대적인 수선공사와 같은 건축 행위를 마음대로 할 수 있게 된다. 얼핏보면 재산권 제한이 풀려 참 다행인 것처럼 보인다.

 

황금알을 낳는다는 재개발사업이 이런 처지가 돼 버렸다. 재개발을 둘러싼 애환은 한도없다. 재개발을 한답시고 조합측에서 쓴 돈은 수없이 많다. 재개발을 하게 되면 개발이익에서 이 비용을 충당할 수 있지만 그렇지 않을 경우 순전히 조합원이 부담해야 한다. 재개발도 안되는 마당에 이 비용을 누가 내겠는가. 전진도 후퇴도 할 수없는 궁지에 빠진 재개발 조합이 수두룩하다.

 

강북권은 일반 분양분의 분양가가 3.3㎡당 1400만~1500만원은 돼야 사업성이 있으나 시장 분위기상 그 가격을 받기가 어렵다. 분양가가 주변 시세보다 너무 비싸 팔리지 않을 것이라는 소리다.

 

분양이 제대로 안되면 건설사가 붙지 않아 사업 자체가 불가능하다. 강남권 아파트값은 3.3㎡당 3000만~3500만원 정도되지만 강북권은 1300만원대가 많다.

 

그래서 서울시는 재산권 행사라도 가능하게 해제 조치를 내렸는지 모른다.

 

리츠 활용해 공사비 줄이고, 임대료 배당

 

벼랑끝에 내몰린 재개발 사업을 해결할 수 있는 해법이 나왔다. SH공사가 리츠(REITs:부동산투자회사)를 통해 사업 채산성을 높이는 방안을 만들었다.

 

SH공사는 일반인을 대상으로 공모주를 모집해 '서울리츠(가칭)'를 만들어 이를 사업자금으로 활용한다는 얘기다. 이 자금으로 공사비 등을 미리 지불함으로써 비용을 20~30% 줄일 수 있게 된다. 사업비용이 줄어 채산성이 생긴다는 분석이다.

 

투자자들에 배당하는 수익금은 조합원분이 아닌 일반 분양분을 임대주택으로 만들어 여기서 나오는 임대료를 배당하는 방식이다. 투자기간 5년에 연 수익률은 5% 선으로 잡고 있다. 5년후 임대주택을 매각해 여기서 나오는 이익금도 돌려준다. SH공사측은 이 정도 배당률이라면 투자금을 모집하는데 어려움이 없을 것으로 내다본다.

 

우선 현대건설이 추진 중인 동대문구 제기4구역을 대상으로 시뮬레이션을 해봤다.

 

이 지역은 이런저런 명목으로 이미 300억원 가량의 자금이 투입됐다. 재개발이 안될 경우 조합원은 이 돈을 현대측에 물어줘야 한다. 기존 방식으로 재개발을 추진할 경우 주민부담이 너무 커 이러지도 저러지도 못하는 상황이다.

 

하지만 리츠를 활용할 경우 공사비가 3.3㎡당 종전 375만원에서 330만원 이하로 낮아진다. 분양분이 없어 견본주택 관련 비용은 물론 광고·홍보비도 안든다. 이런 식으로 절약되는 금액은 전체 사업비의 27% 정도다. 개발이익이 43% 가량 늘어나 사업추진에 아무런 문제가 없다.

 

SH공사는 사업을 총괄해 비용을 줄이고 사업이 끝나면 임대주택 관리를 통해 수익을 만든다. 앞으로 리츠 모델이 성공을 할 경우 강북권 재개발은 물론 각종 개발사업에 새로운 돌파구가 열릴 것 같다.

 

자료원:중앙일보 2015. 5. 28