실제 소득 입증해야 주택담보대출도 가능 - 가계부채 종합 관리방안 Q&A

자영업을 하는 유모(42)씨는 올 3월 서울 강남에 있는 아파트를 사면서 주택담보대출을 받았다. 그동안 부친의 소유 건물에서 아동복 가게를 운영하면서 세금을 적게 내기 위해 현금 거래 혹은 간이영수증 발행을 활용했다.

 

그렇다 보니 신고한 사업소득은 상대적으로 적었다. 그래서 사업소득을 증명하는 소득금액증명원을 내지 않고, 신용카드 사용액을 신고소득 자료로 은행에 냈다. 그러나 앞으로 유씨처럼 신용카드 사용액을 소득 증빙 자료로 내면 대출받기가 어려워진다. 내년 1월부터 소득 인정자료 심사가 깐깐해지기 때문이다. 다음은 문답으로 풀어보는 가계부채 종합 관리방안.

 

-어떤 자료를 내야 주택담보대출을 받을 수 있나.

“실제 소득을 입증할 수 있는 소득증빙 자료를 내야 한다. 세금을 줄이기 위해 사업소득을 낮게 신고하던 자영업자는 그만큼 주택을 구입할 때 대출을 받기 힘들게 된다. 은행에서 인정하는 자료는 소득금액증명원(사업소득), 원천징수영수증(근로소득), 연금지급기관 증명서(연금소득), 국민연금 납부액, 건강보험료 등이다. 신용카드 사용액이나 예금·신탁 증명서 등은 인정받기 힘들다. 특히 최저생계비를 소득자료로 활용하는 관행에도 제동이 걸린다. 그동안엔 아무 자료를 내지 않더라도 4인 가족 최저생계비를 근거로 연소득 2000만원까지는 소득이 있는 것으로 봐줬다. 신용불량자를 제외하곤 소득 증명 없이도 10년 만기 1억원까지 주택담보대출을 받을 수 있었다는 얘기다. 그러나 앞으로는 불가능해진다.”

 

신규 대출, 스트레스 금리를 2%포인트 반영

 

-거치 기간을 1년으로 줄이면 이자 부담과 매달 상환액은 어떻게 되나.

“이번 대책의 핵심은 대출 구조를 ‘처음부터 나눠 갚아나가는 방식’으로 바꾸겠다는 데 있다. 예컨대 1억원을 대출받을 때 연 3% 고정금리로 30년간 원금균등상환 방식으로 갚는다고 가정하자. 거치기간을 5년(60개월)으로 했을 때는 60개월까지는 이자만 25만원씩 갚다가 61개월째부터 47만원씩 상환하면 된다. 그런데 거치기간을 1년으로 단축하면 12개월까지는 이자만 25만원씩 갚다가 13개월째부터 43만원씩 상환해야 한다. 1년 동안은 차이가 없지만 2~5년 사이엔 상환액이 늘어난다. 다만 총 이자부담은 5년 거치일 때 5262만원이지만 1년 거치로 바꾸면 4662만원으로 600만원이 줄어든다. 원금을 일찍부터 갚아나가기 때문이다.”

 

-금리 상승분을 미리 반영하는 ‘스트레스 금리(stress rate)’는 어떻게 적용하나.

“스트레스 금리는 최근 3~5년간 금리 변동폭 등을 고려해 책정한다. 예컨대 최근 5년 내 금리가 3% 범위에서 오르고 내렸다면 앞으로도 3% 정도 금리가 뛸 수 있다고 보고 대출 한도도 이에 맞춰 산정하라는 취지다. 예를 들어 대출 금리 5%에 스트레스 금리가 3%포인트라고 할 때, 상환부담금은 원금에 8% 이자를 합산한 금액으로 산정된다. 실제 갚는 돈은 ‘원금+5%’지만 대출한도를 산정할 땐 ‘원금+8%’ 기준을 적용한다는 얘기다. 그만큼 대출 가능 금액이 줄어든다. 예컨대 연 소득 3000만원인 직장인 A씨가 주택을 담보로 3.5% 변동금리로 1억원(만기 5년, 일시상환)을 빌린다고 가정하자. 지금은 대출금리 3.5%만 적용하기 때문에 연 소득 3000만원이면 1억원을 빌릴 수 있다. 그러나 스트레스 금리를 적용하면 연간 이자를 550만원 갚을 능력이 돼야 하기 때문에 적정 대출액이 8700만원으로 줄어든다.”

 

-스트레스 금리를 적용한 실제 사례가 있나.

“SC은행이 도입하고 있다. 신규 대출 금리엔 스트레스 금리를 2%포인트 반영하고, 기존 빚에도 금리를 1%포인트를 추가해 상환부담액을 계산하다. 기존 빚과 신규 대출의 상환부담액을 합한 금액이 소득의 80%를 넘지 않아야 대출을 받을 수 있다. 예컨대 연 소득 5000만원이고 기존에 연 6.1% 신용대출 2억원을 받은 B씨가 아파트를 담보로 20년 만기(2년 거치, 18년 상환)로 연 3.5%짜리 3억원 대출을 추가로 받을 때를 가정하자. A씨는 기존 빚 2억원의 이자와 신규 대출의 원리금을 한꺼번에 갚아야 한다. 이를 계산하면 ^기존 빚엔 금리 6.1%에 스트레스 금리 1%포인트를 얹어 7.1%를 적용한 연간 1420만원과 ^신규 대출엔 3.5% 금리에 스트레스 금리 2%를 얹은 5.5%를 적용한 2629만2000원을 합쳐 연간 4049만2000원을 갚을 능력이 돼야 한다. 그러나 B씨의 소득은 5000만원밖에 안돼 DTI가 80%를 넘어가 현재 조건대로는 대출을 받을 수 없다. 신규 대출액을 줄이든가 기존 신용대출을 일부 상환해야 한다는 얘기다.”

 

-제1금융권에서 대출받기가 어려우면 상호금융권으로 발길을 돌리지 않을까.

“정부는 ‘풍선 효과’로 상호금융권으로 대출이 몰리는 것을 막기 위해 9월부터 상호금융권의 토지·상가 담보 대출 때도 담보 인정 한도를 낮추기로 했다. 상호금융권은 주택담보대출 때 은행권보다 느슨한 규제를 받아오다 주택담보대출이 급증하면서 지난해 8월부터 은행권과 동일한 수준의 규제를 받게 됐다. 그랬더니 규제가 덜한 상가·토지 등 비주택담보대출이 2013년 6조4000억원에서 지난해 10조5000억원으로 늘어났다. 이를 막기 위해 상가·토지도 주택 수준으로 담보 인정 규제를 강화한다.”

 

-상호금융권의 비주택담보대출 기준은 어떻게 변하나.

“기존에 인정하던 각종 가산점 제도를 정비한다. 기본한도에서 상호금융권이 재량으로 줄 수 있던 가산점을 없애고, 돈을 빌리는 사람에 따라 달라지는 가산점을 현행 15~20%포인트에서 최대 10%포인트로 낮춘다. 이를 통해 현행 60~80%인 담보 인정 비율은 최저 50%까지 내려가게 된다. 예전 같으면 10억원대 상가를 담보로 상호금융권에서 6억~8억원을 빌릴 수 있었지만 앞으로 5억원 밖에 못 빌리는 경우도 생길 수 있다.”

 

-기존 대출자에게도 새 기준이 적용되나.

“아니다. 다만 기존 대출도 증액하거나 다른 대출로 갈아탈 땐 새 기준을 적용 받는다.”

 

자료원:중앙일보 2015. 7. 23