정말 '로또' 아파트일까..시세보다 6억 싼 잠실 재건축 경매의 진실은

“수억원의 시세차익이 붙을 ‘로또’ 아파트일까, 빛 좋은 개살구일까?”

 

최근 서울 아파트값이 급격히 오르면서 시세보다 감정가가 크게 낮은 로또 아파트들이 잇따라 법원경매에 등장하고 있다. 시세보다 최대 6억원 이상 낮은 감정가가 매겨진 단지도 이달 중 나올 예정인데, 낙찰 금액에 따라 억대 차익을 보거나 제값 다 주고 낙찰받는 경우가 될 수도 있다.

 

18일 부동산 업계에 따르면 강남권 재건축 단지인 서울 송파구 신천동 장미1차 아파트 전용면적 141㎡가 오는 22일 첫 경매에 부쳐진다. 현지 중개업계에 따르면 이 아파트는 지난달 16억5000만원에 마지막으로 거래된 이후 매물이 사라졌고 지금은 17억~17억5000만원을 호가한다. 하지만 감정가는 이보다 한참 낮은 10억4000만원에 그친다.

 

  

수도권의 한 경매 법정에서 경매 참가자들이 서류를 작성해 입찰함에 넣고 있다. /조선일보 DB

 

감정가가 시세와 최근 실거래가를 반영하지 못한 것은 감정평가 시기와 실제 매각 기일간 벌어진 시차 때문이다. 보통 법원의 경매개시결정 이후 한 달 안에 감정평가가 이뤄지고 이후 6개월 안에 매각기일이 잡혀 경매가 시작되는데, 감정평가가 끝난 이후 여러 이유로 인해 매각기일이 나중에 잡히면서 가격차가 생긴 것이다.

 

법원경매에서 한번 감정평가가 진행되면 채무자나 채권자가 다시 요청하지 않는 이상 재감정이 이뤄지지 않기 때문이다. 반면 지난 몇 년간 서울 아파트값이 크게 오르면서 아파트 매매 시세는 많게는 몇억원씩 급등한 상황이다.

 

장미1차 아파트 역시 2015년 10월 경매가 개시돼 같은 달 감정평가가 진행됐지만, 채무자 겸 소유자가 강제집행 등 중지명령서를 제출하면서 경매가 한동안 진행되지 않다가 이달 22일로 첫 매각기일이 정해졌다.

 

  

서울 송파구와 강동구 일대 아파트 단지. /연합뉴스

 

감정가가 시세보다 크게 낮다고 해서 숫자로 보이는 차익이 낙찰자에게 고스란히 돌아가리란 보장은 없다. 최근 법원경매에서 서울 아파트 물건이 워낙 인기가 많은 데 비해 드물어, 시세 수준이거나 그 이상 가격에 주인을 찾는 고가낙찰이 이뤄지는 경우도 빈번하다.

 

지난해 11월 진행된 첫 번째 경매에서 바로 주인을 찾은 서울 용산구 이촌동 한가람아파트 전용면적 115㎡가 그런 예다. 2015년 9월 감정평가가 진행돼 당시 시세와 비슷한 9억3000만원에 감정가가 매겨졌고 최저매각가 기준이 됐지만, 막상 경매에선 7명이 뛰어들면서 무려 감정가보다 5억원 가까이 높은 14억원에 낙찰됐다. 지난해 4분기 실거래가인 13억4800만~14억4000만원과 비슷한 수준이다.

 

작년 2월 신건으로 나온 서울 서초구 반포동 한신서래아파트 전용면적 65㎡도 감정평가가 2013년 7월 진행돼 당시 시세 수준인 5억7000만원에 감정가가 책정됐지만, 무려 50명이 응찰하는 과열 경쟁 탓에 감정가의 133.7%인 7억6216만원에 주인을 찾아갔다. 2017년 1분기 실거래가(8억2500만원)보다는 낮은 가격에 낙찰됐지만, 감정가보다 2억원이나 비싼 값에 주인을 찾은 경우다.

 

이창동 지지옥션 선임연구원은 “아파트값이 급등하기 전에 감정가가 낮게 책정된 물건이라 하더라도, 과잉 응찰 등의 변수가 낙찰가에 크게 영향을 미친다”며 “권리분석이나 주변 시세와 실거래가를 반드시 확인하고, 낮은 감정가가 반드시 큰 차익을 보장한다는 기대는 접어두는 것이 낙찰 가능성을 높이는 방법”이라고 말했다.

 

자료원:조선비즈 2018. 1. 18