강남아파트 경매, 눈치보는 1회차에 과감한 베팅을

# 지난 10월 22일 중앙지방법원 경매입찰장은 많은 사람들로 붐볐다. 그러나 서초구 잠원동에 소재한 신반포아파트 결과가 발표되자 자리를 채웠던 사람들이 썰물처럼 입찰장을 빠져나갔다. 이 아파트(감정가 18억원)는 이날 22명이 몰려 감정가를 훌쩍 넘긴 21억6888만원에 낙찰됐다.

 

# 작년 8월 30일에도 감정가 14억원짜리 신반포 아파트 물건 하나가 중앙지법에서 입찰에 부쳐졌다. 입찰 보증금만 1억원이 훌쩍 넘는 고가 아파트임에도 19대1의 높은 경쟁률을 기록하며 감정가보다 5억원가량 높은 18억8400만원에 낙찰됐다.

 

위 두 가지 사례에서 유일한 차이점은 몇 회차에 낙찰됐는지다. 동일한 아파트지만 지난해에는 유찰 없이 1회 차에 낙찰된 반면, 올해는 한 번 유찰된 뒤 2회 차에서 새 주인을 찾았다. 올해 물건이 2회 차에 낙찰됐다고는 하지만 감정가 대비 낙찰가 비율은 지난해와 비슷해 투자자가 저렴하게 낙찰을 받은 것도 아니었다. 작년까지는 1회 차에서 연출되던 모습이 올해는 2회 차에서 연출되고 있다는 얘기다. 1년 만에 강남 아파트 경매 시장에 무슨 일이 있었던 것일까?

 

10년 전인 2010년부터 올해 10월 말까지 월별로 강남(강남·서초·송파) 지역 아파트 경매 관련 데이터를 분석해보면 몇 가지 흥미로운 사실을 알 수 있다. 우선 2013년까지 매월 경매 진행 건수가 100건을 넘었지만 2014년부터는 두 자릿수를 기록하다 최근에는 한 자릿수에 그치는 사례도 있다. 경매에 나오는 강남 아파트 수가 과거에 비해 급격하게 줄었다는 얘기다.

 

물건은 줄었지만 가격은 오르면서 물건당 감정가와 낙찰가는 우상향을 보이고 있다. 2014년까지 두 지표는 5억원 미만이었으나 2016년 들어 6억~7억원으로 뛰더니 2017년 10월 처음으로 10억원을 넘겼다. 이후 2017년 12월, 2018년 10월, 2019년 10월까지 총 네 차례 두 지표가 모두 10억원을 넘어섰다. 특히 올해 10월에는 물건당 감정가와 낙찰가가 각각 15억3800만원, 16억원으로 가장 높은 수치를 기록했다. 경매시장에서 강남에 소재한 아파트를 보기도 어려운데 10억원 이상 고가 강남 아파트를 만나려면 10월까지는 기다려야 된다는 계산이 나온다.

 

진행물건 수와 가격 외에는 별다른 변화가 없던 강남 아파트 경매시장에 특이점이 발생한 것은 지난해 9·13 부동산 대책이 나온 이후부터다. 대출규제가 강화되면서 투자자들이 1회 차에는 입찰에 참여하지 않다가 2회 차에는 10명 이상이 몰리면서 감정가를 넘기거나 육박하는 가격으로 낙찰받는 패턴이 고착화된 것이다. 이런 현상은 특히 10억원 이상 고가 아파트에서 두드러지게 발견된다.

 

9·13 대책의 여파가 본격화하기 전인 2018년 1~10월 강남 3구 아파트 중 유찰 없이 1회 차에 낙찰된 비율은 68.5%다. 1회 차에 단독 낙찰된 사례는 총 4건으로 4.3% 비중을 차지했다. 그러나 1년 뒤인 2019년 1~10월 데이터를 보면 1회 차에 낙찰된 비율은 37.7%로 뚝 떨어진다.

 

감정가가 10억원 이상인 아파트로만 범위를 좁히면 2018년 1~10월 기간 1회 차 낙찰 비율은 63%인 데 반해, 2019년 1~10월 비중은 28.9%에 불과하다. 유찰된 후 감정가를 넘기거나 감정가에 육박(낙찰가율이 95% 이상)한 비율도 지난해에는 13%(46건 중 6건)에 그친 데 반해 올해는 40%(45건 중 18건)에 달한다. 눈치 작전으로 1회 차에는 유찰되지만, 2회 차부터는 가격 메리트가 부각되면서 사람들이 몰리고 낙찰가도 오르고 있는 것이다.

 

분양가상한제 대상 지역에 포함되면서 경매시장에서 강남 아파트에 대한 관심은 더욱 커졌다. 이런 상황에서 강남 아파트를 낙찰받고자 한다면 올 한 해 입찰장에서 축적된 수많은 경매 관련 데이터를 참조하는 것이 현명한 방법이다. 데이터가 강남 아파트 낙찰을 희망하는 투자자에게 시사하는 점은 크게 2가지다. 우선 경매 시장에서 품귀(?) 현상을 빚고 있는 10억원 이상 아파트를 노린다면 10월까지 끈기 있게 기다려야 한다는 점이다. 끈기 있게 기다린 후 과감하게 1회 차에 응찰하면 저렴하게 낙찰받을 가능성이 크다는 점이다. 지난해에는 10억원 이상 아파트의 1회 차 때 평균 경쟁률이 8.3명이었지만 올해는 3.9명으로 절반 이상 줄었다는 점도 참고할 필요가 있다.

 

자료원:매일경제 2019. 11. 16