강남 재건축부담금도 '폭탄' - 방배 평균 6300만원…아파트는 1억 넘을 듯

재건축단지 조합원이 입주 후 내야 할 재건축부담금 폭탄이 현실화되고 있다. 분양가상한제가 사실상 이달부터 시행된 가운데 재건축 부담금도 만만치 않아 재건축 투자성이 더욱 떨어질 것으로 보인다.

재건축부담금은 새 아파트를 분양받는 데 필요한 추가 부담금 외에 재건축사업으로 오른 집값에 대해 국가에 별도로 내는 돈이다.

"강남권 부담금, 강북의 6배"

강남권 재건축부담금 부과 대상 단지 가운데 서울 방배동 방배2-6구역에서 처음으로 부담금 예정액이 산출됐다. 서초구청에 따르면 조합이 제출한 재건축단지 조합원당 평균 재건축부담금은 6340만원으로 나타났다.

재건축조합이 최근 재건축계획을 최종 확정하는 관리처분 계획을 세우면서 감정평가를 거쳐 예상한 금액이다. <표 참조>

이 단지는 2010년 말까지 최고 18층, 총 84~252㎡ 732가구(임대 107가구 포함)로 지어질 예정이다. 조합원 몫(326가구)을 제외한 일반분양분은 299가구이다. 지난해 7월 재건축추진위가 구성돼 재건축이 본격적으로 시작됐다.

업계 관계자는 “단독주택 재건축단지 부담금이 이 정도라면 오래전부터 사업을 추진해온 아파트는 1억원을 넘을 것으로 보인다”고 말했다.

반면 강북권에서 처음으로 부담금이 산정된 성북구 삼선 1구역의 조합원당 평균 부담금 예정액은 1000만원으로 나타났다. 강남권에서 이처럼 재건축부담금이 많이 나오는 것은 재건축단지 가격 상승률이 전체 집값 상승률을 훨씬 웃돌기 때문이다.

재건축 외에는 강남권에 새 아파트 공급이 어려워 재건축 단지들의 희소 가치가 많아 실수요뿐 아니라 투자수요가 많아 상승률이 높은 것이다.

추가 부담금 ‘눈덩이’

아직 관리처분계획을 수립하지 않은 강남권 재건축 단지들의 부담금이 크게 늘어날 것으로 예상된다. 이달부터 관리처분인가를 신청하는 재건축단지는 재건축 부담금 외에 상한제 부담까지 안기 때문이다.

상한제 적용을 받으면 일반분양분 분양가가 내려가 분양수입은 줄어들게 된다. 조합원 추가 부담금은 줄어드는 수입만큼 는다. A감정평가기관이 서초구의 한 재건축단지에 대해 분양가상한제를 적용해본 결과 분양가가 3.3㎡당 2000만원 이하로 예상됐다.

상한제 적용을 받지 않는 방배2-6구역의 예정 일반분양가는 3100만원 선으로 책정된 것으로 감안할 때 상한제로 분양가가 40% 가량 내려갈 것으로 추산됐다.

따라서 재건축부담금 이외 추가 부담금만 30~40% 많아질 것으로 예상된다. J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “재건축부담금과 분양가상한제 영향으로 재건축 투자금이 크게 늘어나기 때문에 최대한 저렴한 가격에 구입하는 게 유리하다”고 말했다.

☞재건축부담금=정부가 재건축을 규제하기 위해 지난해 9월 25일 재건축 초과이익 환수에 관한 법률을 만들어 도입한 제도.

추진위 구성시점부터 입주시점까지 오른 주택가격에서 평균적인 집값 상승분(정상주택가격상승분)과 공사비·조합운영비 등 개발비용을 뺀 금액(초과이익)에 누진부과율을 적용해 부과된다.

입주 후 최종 정산돼 부과된다. 지난해 9월 25일 이후 관리처분계획 인가를 신청하는 단지부터 대상이다.

서초구 방배2-6구역 재건축부담금 예정액 어떻게 계산됐나
구분	산정기준	금액
종료시점 주택가격	일반분양분 가격(일반분양가 기준)+조합원분 가격(2010년 12월 예정 입주시점 공시가격)+임대주택 가격(공시지가+표준건축비 적용)	8472억5714만원
개시시점 주택가격	추진위 구성(2006년 7월) 시점 공시가격	2223억5948만원
정상주택가격상승분	개시 시점 주택가격에 추진위 구성~입주시점의 서초구 평균 주택가격 상승률을 곱한 금액 (최근 3년간 서초구 평균 상승률 적용)	1331억438만원
개발비용	공사비, 설계감리비, 부대비용, 제세공과금, 기부채납 가액 등	4259억4811만원
초과이익 총액	종료시점 주택가격-개시시점 주택가격-정상주택가격상승분-개발비용	658억4515만원
조합원 평균 초과이익	초과이익 총액/조합원수(326명)	2억197만원
조합원 평균 부담금	조합원 평균 초과이익Ⅹ누진부과율	6598만원
기간안분된 최종 조합원 평균 부담금	조합원 평균 부담금Ⅹ96%(추진위 구성~입주까지 총 사업기간 53개월 중 2006년 9월 부담금제 시행 이후 기간 51개월)	6340만원
※부과율은 조합원 평균 초과이익이 3000만원이 넘는 경우 금액에 따라 10~50%임.   자료=방배2-6구역 관리처분계획안

자료원:중앙일보 2007. 12. 12