직접 투자보다 펀드 통한 간접 투자방식 될듯 - 지분형 주택분양제 일문일답

대통령 인수위원회가 17일 좀 생소한 주택공급방식인 지분형 분양제도 도입 방침을 내놨다. 최재덕 인수위 경제2분과 위원장은 이와 관련해 기자들과 일문일답을 가졌다.

그는 일문일답에 앞서 이 제도 도입 배경 설명을 했다.

"지분형 분양제도에 대해 인수위 대변인께서 말씀했는데, 지분형 분양제도라는 것은 기본적으로 돈이 모자라는 서민층을 위해 쉽게 내 집을 장만할 수 있도록 도입한 제도.

주택정책의 목표가 제일 중요한 것은 주택시장 안정이라고 할 수 있으나 그 못지 않게 중요한 것은 서민 주거 생활안정이다. 서민 주거생활 안정 중에 또 중요한 것은 돈이 부족한 서민들이 손쉽게 자기 집을 마련할 수 있도록 하는 대안과 정책안을 정부가 개발하는 것.

그 중 하나가 지분형 분양제도. 쉽게 말하면 수도권의 전용 17~18평 정도 되는 분양 주택이 분양가 2억 정도라 볼 때에 1억 정도는 소위 펀드, 지분 투자가들이 투자하도록 하고 남는 1억 중에 5000만원 정도는 국민주택 기금에서 융자할 수 있도록 한다면 5000정도 자기 부담 가지면 2억 집을 장만할 수 있게 되는 제도.

2억 중에 민간이 투자한 1억에 대해서는 살아가는 동안 이자 부담 없이 살 수 있으니까 집 없는 서민으로서는 쉽게 집 장만할 수 있을 뿐만 아니라 살아가는 중에도 이자 부담이 경감되는 서민을 위한 제도라고 본다."

다음은 일문일답이다.

-지분투자자는

▶투자한 만큼의 유동성이 있다고 본다. 거래가 될 수도 있고, 전매제한(10년 정도) 기간 끝나고 이 집이 끝나고 매각될 때 그 차익에 대해 가져간다는 개념이다.

-증권화 가능성도 있다는 것인가

▶증권화까지는.. 금년 6월 중에 입법해서 하반기에 시작할 계획 갖고 있다.

-투자자는 전매 제한이 없나

▶투자자의 투자분에 대해 전매 제한 없다. 기본적으로 투자 많이 하도록 도입돼야 하니 특별히 제한하겠다는 생각 없다. 투기에 대한 우려가 크지 않다고 볼 수 있는 것은 이 주택을 분양받게 되면 서민들이 일반 청약 방법에 따라 자기가 우선순위에 해당돼야만 청약 받을 수 있게 된다.

지분 투자자의 경우 최종 판매 전까지는 별도로 수익을 취할 방법이 없다. 중간에 이자분에 해당하는 부분을 받을 방법도 없는 거고. 기본적으로 10년 동안 돈이 묶인다고 생각할 것이기 때문에 투기까지 걱정할 필요는 없지 않느냐.

이익이 많이 생길 것 같은 경우에는 개인 당첨자가 가능한 한 자기 부담으로 하려고 할 거다. 은행금리보다 이익 많이 난다면. 대신에 은행 금리수준보다 조금 나을 경우에는 50% 소유권 행사하고, 나머지는 지분투자자와 같이 가지 않겠느냐고 봤을 때 투기요인 줄어들 것이다.

-집을 지을 만한 공간, 택지 만만치 않을 거고. 얼마만큼 지을 수 있나

▶ 이 제도를 위해 추가로 주택 더 짓는 것 아니다. 연간 50만호. 수도권 30만호를 지어가는데. 그 집을 돈 없는 서민이 살 수 있도록 도와주는 방법이다. 이렇게 봐 달라.

-분양주택 전환인가.

▶공공택지 지어지는 분양주택이 그 대상이 된다.

-집주인이 51% 가진 , 매각할 땐 투자자와 상관없이 매각하나?

▶51% 갖게 한 건 주택에 대한 소유권 매각권을 주인이 행사하도록, 모든 권리 행사권의 우선권은 집주인이 갖는다. 투자자는 집주인이 팔 때 차익에 대한 이익금만.

-집주인이 팔기 전 투자자는 지분 팔 수 있나

▶중간에 지분을 다른 데 양도할 수 있도록 제도를 만든 거다.

-주택 규모는

▶17평 이하로 정해진 건 없다. 국민주택 규모가 대상이 되지 않겠나 생각.

-투자자에 대한 제한은

▶그런 제한은 없다. 투자자는 사람을 심사하는 게 아니라 돈을 투자하는 것이므로, 10년간 집 매각 권리는 없고 그 지분만큼은 양도할 수 있는 권리는 있다.

-외국 사례는 있나

▶선진국에선 주택 구입시 주로 자기 자금은 10~20%, 금융권 융자. 우리는 금융 취약하므로 이런 제도라도 도입해서 집 구입 떄 자기 부담 적도록, 보유할 때도 이자부담 적도록 생각하는 거다. 49% 지분에 대해선 이자를 안 내는 거다.

-지분구조를 51대 49로 정확하게 한 이유는

▶정확하게 그렇게 한다. 51% 소유자가 그래야만 처분권, 임차권 행사할 수 있다.

-투자자가 어떤 식으로 주택 청약을 할 수 있는지. 49% 팔 때 어떤 방식으로 할 수 있는 것인지. 개인 투자자가 펀드 가입해 펀드가 사는 건지.

▶개인이 돈을 가지고 직접 투자하는 건 쉽지 않다. 펀드 등이 조성돼 같이 참여하지 않겠나.

-소유권 매각권 임차권 인정해준다고 했는데, 전셋값이 집값의 51% 이상 되면 어떻게 되나.

▶이에 대해 특별히 제한한다든가 권리 부여하는 게 아니고, 일반 주택과 같다. 일반주택 사서 10년간 전매 제한한다고 본인이 꼭 살아야하는 건 아니지 않나. 마찬가지다. 현재 100% 짜인 대책이라기보다 이런 전체적 윤곽을 가지고 상반기에 자세히 검토해서 입법, 하반기 시행하는 것이다.

-세금은 누가 내나.

▶갖고 있는 지분만큼 세금을 낸다. 예를 들어 재산세가 100만 원이 나오면 일반 분양인이 51만 원을, 지분 투자자가 49만 원을 내는 식이다. 취득ㆍ등록세도 각자 지분만큼 내면 된다. 지분을 팔았을 때 생기는 양도차익에 대해서는 각자 양도소득세를 내면 된다.

-아파트의 소유권을 누가 갖나.

▶지분을 51% 가진 일반 분양인이다. 등기부 등본에도 분양받은 사람의 이름이 올라간다. 지분 투자가가 갖고 있는 49%의 지분은 근저당으로 설정하는 방안을 인수위가 검토 중이다.

-지분형 분양제도가 적용되는 아파트와 분양받을 수 있는 대상은.

▶아직 대상이 확정되지 않았다. 일단 소득이 낮은 사람들이 우선적으로 분양받을 수 있도록 할 계획이다. 아파트 규모는 공공택지에서 분양되는 전용면적 84㎡ 이하를 우선적으로 검토하고 있다.

자료원:중앙일보 2008. 1. 18