토지시장 거래 부진 속 호가만 오를 듯 - 설 이후 시장 전망④-토지시장

설 이후 토지시장은 전반적으로 거래가 침체된 가운데 일부지역을 중심으로 호가만 급등할 것 같다. 각종 규제가 집중돼 땅을 사고 팔기가 어려운 상황에서 대규모 개발계획만 줄줄이 발표될 가능성이 커서다.

특히 대운하 등 대형 개발지 주변지역의 호가 오름세가 가파를 것으로 예상된다. 하지만 실제 투자로 이어지기는 한계가 있을 것으로 보인다. 땅 거래 규제와 세금 강화로 토지시장의 분위기가 이른바 ‘출입금지’ 장세여서 그렇다.

우선 신규 투자자들은 외지인의 땅 매입을 규제하는 토지거래허가 제도 때문에 토지시장에 쉽게 뛰어들 수 없다. 기존 땅주인들도 땅을 내놓기가 어려운 상황이다. 땅을 팔 땐 양도차익의 66%(주민세 6% 포함)를 세금으로 내도록 하는 양도소득세가 발목을 잡고 있기 때문이다.

어쩌다가 나온 땅 매물도 땅주인이 양도세를 매도호가에 전가시킨 ‘배짱매물’이 대부분이라 거래가 어렵다.

다산서비스 이종창 대표는 “대선 이후 규제 완화 등에 대한 막연한 기대감으로 한동안 얼어붙었던 투자심리가 풀리면서 토지시장이 술렁이는 분위기지만 규제 장벽이 워낙 높아 실제 거래로 연결되기는 쉽지 않을 것”이라고 말했다.

수도권 일부 지역에는 투자수요 몰릴 수도

여주·양평 등 토지거래허가구역에서 제외된 수도권에서는 땅값이 들썩이며 투자 수요가 몰릴 수도 있다. 이런 곳에서는 외지인도 별다른 어려움 없이 땅을 살 수 있기 때문이다. 대운하 건설의 최대 수혜지로 꼽히는 경기도 여주에서는 이미 땅값이 급등한 가운데 지난해 말 거래도 적지 않게 이뤄졌다.

전문가들은 토지시장에 규제완화, 대규모 개발계획 등에 대한 기대감이 높아지면서 기획부동산업체가 다시 기승을 부릴 조짐을 보이고 있어 유의해야 한다.

대운하 건설 논의가 본격화되면서 물류 터미널 예정지로 거론되는 여주군 점동면 일대 땅값은 대통령 선거 이전에 비해㎡당 3만∼6만원 가량 올랐다. 땅값이 오르자 투자자들이 몰리면서 실제 거래도 늘었다. 여주군에 따르면 지난해 12월 여주 토지거래 신고 건수는 1335건으로 11월(1082건)에 비해 253건 증가했다.

그러나 올해 들어 대기 수요는 계속 유입되고 있지만 매물의 씨가 말라 거래는 끊기다시피 한 상태다. 때문에 여주 일대 토지시장에는 당분간 ‘수요 초과’ 현상이 이어지면서 땅값 상승세가 꺽이지 않을 것으로 현지 부동산업계는 보고 있다.

여주읍 황금공인 유보열 사장은 “땅을 알아봐 달라는 투자 희망자는 줄을 섰지만 매물이 없다. 어쩌다 가뭄에 콩나듯 나오는 매물도 땅주인이 호가를 높여 부르는 바람에 거래가 어렵다"고 말했다.

여주와 함께 토지거래허가구역에서 제외된 양평의 상황도 비슷하다. 관광터미널 후보지로 거론되는 양평읍과 양수리 일대는 중앙선 복선화ㆍ경춘고속도로 개통에 대한 기대감까지 더해져 대선을 전후로 땅값이 평균 10%가량 올랐지만 거래는 뚝 끊긴 상태다.

양평읍 건국공인 관계자는 “기대감은 높지만 세금 부담 등으로 매수세가 따라 붙지 않아 한동안 ‘재료 풍년 속 거래 빈곤’ 현상을 이어갈 것 같다”고 말했다.

지방 토지시장은 전반적인 침체장세 불가피할 듯

지방 토지시장은 대운하 주변 등의 대형 호재지역을 제외하면 전반적인 침체 장세로 점쳐 진다. 여주군 점동면과 함께 대운하 화물터미널 예정지로 유력하게 거론되는 충북 충주 엄정면·산척면 일대 밭 값은 현재 ㎡당 6만원을 호가한다. 대선 이전에는 ㎡당 2만원선이면 살 수 있었다.

외지인의 땅 거래도 제한도 덜해 실제 거래도 간간이 이뤄지고 있다. 충주시에 따르면 지난해 12월 엄정면·산척면 일대 토지거래신고 건수는 192건으로 전달에 비해 35건 늘었다.

참여정부가 추진한 혁신·기업도시 주변지역은 전반적인 거래 침체 상황을 이어갈 것으로 보인다. 이미 개발재료가 대부분 땅값에 반영됐기 때문이다.

다만 올해 혁신·기업도시에서 토지 보상금이 본격적으로 풀리면 대토 수요 증가로 주변 땅값은 소폭 오를 수도 있다. 건교부 통계에 따르면 지난해 보상금 지급이 대부분 완료된 경북 김천혁신도시 주변 땅값은 2.2%가량 올라 상승률이 칠곡군·경주시에 이어 도내 세번째를 차지했다.

지난해 말 토지거래허가구역으로 묶인 새만금지구 주변 토지시장도 침체가 예상된다. 전라북도는 지난해 12월 투기 우려가 높은 새만금·군산 경제자유구역 배후지역 25.8㎢를 토지거래 허가구역으로 지정했다.

지정 대상은 군산시 조촌동과 사정동·미장동·지곡동·수송동 등 8개 읍·면과 11개리로 2012년까지 향후 5년간 땅을 팔때 사전에 자치단체장으로부터 허가를 받아야 한다.

기획부동산 다시 기승 조짐, 투자는 신중해야

전문가들은 토지시장에 규제완화, 대규모 개발계획 등에 대한 기대감이 높아지면서 기획부동산업체가 다시 기승을 부릴 조짐을 보이고 있어 유의해야 한다고 조언한다. 특히 정부 단속을 피해 합법을 가장하는 곳이 많아 가급적 이들의 투자 권유에는 응하지 말아야 한다고 강조한다.

OK시골 김경래 사장은 “요즘 규제를 피해 각종 편·탈법 토지 투자를 부추기는 업체가 늘고 있다”며 “양도세 중과 등으로 예전처럼 단기 차익를 기대하기는 어려워졌기 때문에 섣부른 투자는 피하는게 좋다”고 말했다.

자료원:중앙일보 2008. 2. 9