5월 22일 금요일 여주지원 경매 현장 실습 교육 사례

1. 2007-12918 이천시 송정동 연립 : 토지별도등기, 예고등기

전용면적 29평인 연립주택인데 감정가 3억 원, 최저가는 1억5,300만 원이다. 최종 소유권이 2007년 5월 25일인데 그 전 소유자인 이원의 소유권에 대해 말소예고등기가 되어 있다. 그 상태에서 새마을금고에 근저당하고 대출을 받았으면 소유권을 넘긴 상태이다.

이런 물건에서 근저당은 낙찰로 인하여 소멸되지만 소유권은 전소유자인 이원희를 상대로 소송을 제기한 사람이 승소하게 되면 소유권을 잃게 될 수도 있다. 예고등기가 가짜라는 확신이 없으면 절대로 응찰해서는 안 되는 것이다.

2명이 응찰하여 1억7,130만원에 낙찰.

2. 2008-219 이천시 부발읍 가좌리 : 공유자우선매수권, 말소기준권리

답 3,463㎡ (1,050평) 중 절반인 523평이 경매에 나왔다 이런 경우 다른 절반을 가지고 있는 다른 공유자가 우선매수권이 있다.

도로에 접해있는 토지이고 공유자가 우선매수권을 행사하면 할 수 없지만 행사하지 않으면 공동소유이므로 문제될 것은 없다. 감정가 대비 80%인데 또 유찰이 되었다 6월 19일에 이제는 64%인데 낙찰 받아 다른 공유자에게 매각하면 양도차익을 얻을 수 있다. 관심을 가져야 할 것이다.

감정가 3억1,116만원인데 1회 유찰되어 최저가는 2억4,933만 원인데 다시 유찰되었다.

말소기준은 다음과 같다.

가압류 2004. 7. 16 권영준 1억2,500만원

가처분 2004. 10.29 김동직

가압류 2005. 10. 4 강봉철 9천803만

강  제 2008. 1. 14 권영준

압  류 2008  4. 1  이진호 8천만원

근저당이 말소기준권리인데 없거나 강제경매한 사람이 미리 가압류했으면 그 가압류일자가 말소기준권리가 된다.

이 사건은 근저당이 없고 권영준이 강제경매를 신청하였는데 2004. 7. 16에 가압류하였다 따라서 이 가압류일이 말소기준권리가 되어 그 이후의 가처분 등 모든 권리는 말소된다. 그런데 왜 응찰 안하는 것이야?