2009년 7월 22일 수요일 서울중앙지방법원 현장교육 사례분석 2

2008- 20332 을지로 라모도쇼핑몰 7008호 : 대위변제, 관리비 확인

전묭면적 2.72평이고 7층 전체가 폐문 폐점상태 이다. 감정가 2억 원이지만 7회 유찰되어 최저가는 4천194만원.

상가가 이렇게 7회까지 유찰되는 것은 장사가 잘 안 되는 것 보다는 밀린 관리비 때문에 그렇다. 상가의 경우 관리비의 대부분이 일반관리비 인데 전소유자의 공용부분에 대한 일반관리비는 신소유자에게 승계되기 때문에 관리사무실에 가서 밀린 관리비를 확인해야 한다.

경매신청권자의 청구액이 5천381만 원이라 경매취하 가능성이 있고 말소기준권리 뒤에 소유권이전청구권가등기가 되어 있는데 후순위가등기라 말소되지만 선순위 근저당 금액이 8천여만 원이라 대위변제 가능성도 있다.

따라서 낙찰 받은 후에도 단계별로 변경사항이 있는지 확인해야 한다. 참고로 두 번째 근저당권자인 손점용이 임의경매 신청하였다면 우선채권금액은 5천300여만 원이고 최저가는 4천193만 원이라서 무잉여로 경매는 취소될 수 있다. - 경매책 103~107

2008-20509 성북구 하월곡동 대지 16평 : 입주권

지구단위계획구역이라 재개발 예정지이다. 감정가 2억3,532만원, 최저가는 1억5천만 원. 대지이며 면적이 16평이라서 무주택자에 한해서 아파트 입주권이 나온다.

자세한 내용은 경매책 339~341, 350페이지 참조

2008-23256 중구 신당동 디자이너클럽 지층 53호 ; 대지권미등기

1.49평의 의류판매점이다. 감정가 1억7천만 원, 최저가 8천704만원. 현재 이정은씨가 보증금 5천만 원, 월세 40만 원에 임대차한 상황이다.

최저가로 낙찰 받아 재임대한다면, 보증금 5천만 원을 제외하면 3천704만 원에 낙찰 받아 월세 40만원이고 연간으로 계산하면 연480만원 이니 년수익율이 13%나 된다. 왜 이런 물건에 응찰하지 않지? 대지권미등기 때문에.....