2009년 7월 22일 수요일 서울중앙지방법원 현장교육 사례분석 1

2009년 7월 22일 수요일 서울중앙지방법원 현장교육 사례분석

2006-37251, 2007-34563 강남구 논현동 연립 301호, 401호 : 대지권미등기

301호는 전용면적 25평이고 재경매이다. 감정가 2억7천만 원이나 2회 유찰되어 1억7천200만 원인데 2009년 5월 13일에 1억8,090만 원에 낙찰이 되었으나 잔금을 납부하지 않아 다시 재매각하는 물건이다. 보증금 1천720만원은 돌려받지 못한다.

낙찰 후 대지권미등기라서 포기한 것 같은데 대지권이 없어도 2001년에 준공된 것이라 20여년 이상 주택을 소유할 수 있고 법정지상권 기간이 만료가 되어도 철거할 상황이 아니라면 지상권 기간을 연장할 수 있다. 토지 소유자가 거부한다면 그 당시의 건물 시세로 매입하여야 한다.

따라서 대지권미등기라 해도 지역이 좋고 새 건물이라면 응찰해도 된다. 더구나 보증금을 포기하면서 까지 해야 할 물건은 아닌 것이다. 전용면적 25평이면 아파트로 할 때 보증금만 2억5천만 원이 넘는다. 이럴 바에 1억8천에 연립주택을 구입하여 거주하는 것이 낫지 않을까?

301호는 가처분권자가 강제경매 하여 모두 말소되고 소유자 거주이며, 401호는 전세권자가 임의경매 신청한 사건이라 모두 소멸되고, 감정가 2억5천만 원이나 2회 유찰되어 최저가는 1억6천만 원, 현재 보증금이 8천만 원인데 2002년에 계약한 것이니 현재는 1억이 넘을 것이다. 그렇다면 6천여만 원만 있으면 되는 것인데....

아무튼 301호는 변경되고 401호는 유찰되어 다음 매각기일은 8월 26일이고 최저가 64%가 된다.

2006-39103 반포동 효성빌라 401호 : 예고등기

초보자들은 예고등기가 있으면 피하는 것이 좋다. 여기서 말하는 예고등기란 소유권말소예고등기를 말한다. 소유권이 아닌 소멸되는 근저당이나 가등기에 있는 예고등기는 그 배당금 문제일 뿐 낙찰자와 관계없으니 응찰해도 된다. - 경매책 253,254, 268페이지 참조

예고등기가 4개 인데 말소기준권리이자 임의경매신청권자인 이경숙의 근저당에 저당권말소예고등기가 되어 있다. 이는 이경숙의 저당권이 가짜라고 소송을 제기한 것이다. 만약 소송을 제기한 사람이 승소한다면 이 근저당은 말소가 될 것이고 그러면 이 저당권으로 임의경매 되어 낙찰 받아 소유권이전등기 한 것도 무효가 된다. 잔금납부 전이라면 경매가 취소되고 보증금은 반환이 된다. 후순위 가등기에 대한 예고등기는 무조건 소멸되니 문제가 없다.

그런데 소유권말소예고등기도 되어 있다. 만약 소송을 제기한 사람이 승소하여 소유권이 바뀐다면 낙찰로 인한 소유권이전등기도 무효가 되어 소유권을 잃을 수도 있다.

이런 이유로 감정가 4억 원이나 2회 유찰되어 2억5천600만 원에 2007년 11월 27일에 나왔는데 직전 금액인 81%인 3억2천500만 원에 낙찰이 되었다가 잔금을 납부하지 않아 다시 나온 재경매 물건이다. 역시 보증금 2천560만 원을 돌려받지 못한다.

그런데도 이번에 2명이 응찰하여 3억10만원에 낙찰이 되었다. 이해할 수 없는 일이다.