2009년 10월 30일 여주지원 법원 현장교육 사례분석 4

7. 2008-13284 양평읍 도곡리 전 ; 입찰외, 제시외

물건번호 1번 1,847평, 감정가 7억2,807만 원인 신규물건이다. 2009년 1월 감정가 6억1,000만 원으로 감정되어 임의경매 나왔다가 2009년 10월 7억2,87만 원으로 재감정되었다.

등기부등본을 보면 2005년 1월 25일 전소유자 최완식이 부인에게 증여하여 현재는 박예심이 소유자이다. 이때 2005년 8월 3일 서울행당재개발조합에서 가처분을 했고 권리사항은 사해행위 취소에 따른 소유권이전등기 말소이다. 후에 이 가처분은 말소가 되었다.

밭 1,847평이 경매에 나왔는데 입찰외 제시외 건물로 창고 원두막 창고 변소가 있다. 입찰외라는 것은 경매에 빠진 부분이고 제시외란 경매신청 채권자가 경매신청에서 제시는 하지 않았지만 경매에 포함되어 소유권을 취득한다는 의미이다.

입찰외의 건물이 있으면 법정지상권 성립이 될 수도 있으니 참조하여야 한다.

강경수외 3인이 7억4,500만 원에 단독 응찰.

8. 2009- 438 여주군 금사리 임야 ; 지분경매, 분묘기지권

1997년 부친이 사망하고 2008년에야 상속등기가 되었다. 상속 지분은 6형제자매가 각각 6분지 1이다. 그 중 넷째인 이인형의 지분 6분지 1인 경매에 나온 것이다. 이 경우 다른 5명에게 공유자로서 우선매수권이 있다. 이런 경우 반드시 공유자가 우선권을 행사하여야 한다. 그렇지 않고 제3자가 낙찰을 받게 되면 합법적으로 알박기가 될 수 있기 때문이다.

아파트와 마찬가지로 선산도 골치가 아플 수 있다. 여기에 있는 분묘도 이 일가의 분묘로 보인다. 그런데 제3자가 낙찰 받아 자기도 6분지 1의 지분이 있다고 분묘를 만들겠다고 하면 선산으로서의 의미가 없어지는 것이다.

이런 불편한 관계를 없애기 위해 다른 공유자에게 우선권을 주었는데 행사하지 않으면 법의 보호를 받기 어렵다.

감정가 1억1,509만 원, 최저가는 4천714만 원. 아무튼 3명이 응찰하여 백인수씨가 6천110만 원에 낙찰.

9. 2009-2434 양평군 청운면 용두리 단독주택 ; 형식적경매

앞에 설명한 금사리 임야의 경우 공유자가 우선매수권을 행사하지 않아 제3자가 낙찰받으면 어떤 행위든지 모든 공유자가 합의하여야 한다.

6분지 1로 분할하여 각각 권리행사를 하면 되는데 분할을 거부한다든지 임차나 매각이나 용도변경 등 그 어떤 행위도 거부하고 남의 선산 한 가운데에 자기도 분묘를 만들겠다고 하면 얼마나 불편하겠는가?

이런 경우 일단 협상을 하여 그 지분을 사야한다. 높게 부르면 높은 가격이라도 사야한다. 하지만 매각도 안하고 협조도 안하면 공유자 중 일부가 공유물분할청구소송을 제기하면 된다.

이때 법원에서는 6명이 불만이 없도록 6개로 실물을 가분할한다. 그래서 6명이 합의하면 분할등기가 되는데(예전에 기획부동산이 편법으로 분할하는 방법) 합의가 안되면 합의하지 않는 사람에게 유리하도록 다시 조정을 한다.

그래도 합의가 안 되면 결국하는 것이 경매를 통한 현금분할이다. 이것을 형식적 경매라 한다. 채권자에 의한 경매가 아니고 지분을 나누거나 현금분할 하기 위해 형식적으로만 경매를 한다는 의미이다.

이때에는 다른 공유자라도 우선매수권이 없다. 법정에 가서 각자 응찰을 해야 한다.

참고로 상기 물건의 소유관계는 2008년 6월 20일 보존등기가 되었는데 그 지분은 다음과 같다. 서준석 105분지 42, 서관석 105분지 28, 서금순 105분지 28 유일형 105분지 3, 유전무 105분지 2, 유관무 105분지 2, 예전에는 장남의 법정 상속분이 다른 형제에 비하여 50% 추가 되었다.

이 중 유전무와 유관무의 지분 105분지 4를 제외한 나머지 지분 105분지 101을 2008년 7월 17일 한금순씨가 3천750만 원에 매입하여 거주하고 있다가 김죽자란 분의 임차인과 문제가 발생하여 분할청구소송을 제기한 것으로 보인다.

참고로 토지는 1991년 5월 29일 이창열 이름으로 소유권이전등기 되어 있다.

입찰 결과 한금순씨가 1천700만 원에 낙찰.