2010년 7월 22일 목요일 서울중앙지방법원 현장교육 사례 2

3. 동작구 노량진동 나루아카데미 근린상가 : 전세권과 근저당권 설정일이 동일한 경우

노량진 학원가에 있는 고시학원빌딩의 상가이다. 5개의 사건번호가 붙은 중복경매이다.7월 22일이 국민은행의 임의경매는 취하되었다.

공부겸 분석해 본다.

전세권과 근저당권 설정일이 같은 경우에는 등기부등본을 보면 쉽게 알 수 있다. 둘 다 을구에 나오는 제한물권이기 때문에 을구를 보고 순위번호를 보면 된다. 전세권이 순위번호 1, 근저당이 순위번호 2번이다. 따라서 전세권을 매수인이 인수해야 한다. 만약 전세권자가 배당요구 했다면 소멸이 되므로 전세권자의 배당요구가 가장 중요하다.

그런데 태인경매정보지에는 배당요구가 없고 지지옥션에는 배당요구 한 것으로 나온다. 대법원에서 매각물건명세서를 보니 배당요구를 하였다. 배당요구일은 2009년 12월 1일이다. 그런데 배당요구종기일은 2009년 9월 7일이다. 배당요구종기일을 지나서 배당요구 하여 인정이 되지 않는다. 결국 배당요구 하였지만 효력이 없어서 매수자가 인수해야 하는 것이다. 반드시 배당요구 했다고 하더라도 배당요구종기일 이전인지 확인해야 한다. 이런 경우 대부분 일부러 이렇게 하는 경우가 많다. 임차인이 직접 낙찰 받으려고 하는 경우에는 교묘하게 다른 응찰자를 방해하는 것이다.

불법은 아니니 응찰자가 조심하는 수밖에 없다.

어찌 되었든 전세권자의 1억 원을 인수해야 하니 그만큼 유찰될 때까지 기다려야 한다. 감정가 2억5천만 원이나 3회 유찰되어 7월22일 1억2,800만원에 나왔으나 취하되었다.

참고로 전세권과 근저당 설정일이 같은 경우 등기부등본 을구로 보고 순위번호를 확인하면 되는데 을구의 근저당과 갑구의 가등기가 날자가 같은 경우에는 순위번호가 아니라 접수번호를 확인해야 한다. 구가 다르기 때문에 순위번호로는 알 수가 없는 것이다. 경매책 254, 255페이지와 329페이지 참조.

4. 2010-3347 동작구 상도1동 옥동힐 401호 다세대 : 가처분, 근저당 말소소송

전용면적 22평 감정가 2억8천만 원, 최저가 2억2,400만 원인데 유찰되었다. 다음 매각기일은 8월 26일 최저가는 1억7,920만 원. 대항력과 우선변제권이 있는 임차인은 보증금 1억5천만 원이고 배당요구 하였다. 따라서 낙찰 후 재계약하면 실제로 투자되는 돈은 2천920만 원이다.

등기부상의 가압류권자가 강제경매 한 사건으로 등기부등본이나 임차인관계 깨끗한 물건이다.

참고로 등기부등본의 진행내용을 보자. 을구 순위번호 3번 근저당권자는 김기봉이고 소유자는 김기순인데 주소가 같다. 나이는 5살 차이. 이에 순위번호 3-1에 3번 근저당권가처분이 되었다. 가처분권자는 신용보증기금이고 피보전권리는 사행행위취소...금지사항은 양도, 담보권설정 등 일체의 처분행위이다.

순위번호 4번에 3-1번 가처분등기말소이다. 해제가 원인이다. 또 순위번호 5번에 3번 근저당권설정등기도 말소 해지되었다.

해제는 일방적 의사표시로 소급해서 처음부터 원인무효가 되는 것이고 해지는 그때부터 장래에 걸쳐서 일정 시점이후 무효가 되는 것이다.