2010년 7월 22일 목요일 서울중앙지방법원 현장교육 사례 1

2010년 7월 22일 목요일 서울중앙지방법원 현장교육 사례

오늘은 여름휴가철 이어서인지 50여 명이 참석했다. 그 중 7명이 삼계탕 집에서 같이 식사하고 3명은 다시 마포의 서울서부지방법원으로 갔다. 기간입찰 마지막 날로 직접 제출하기 위해서이다.

오늘 유찰된 물건은 8월 26일 입찰예정이다.

이번 현장교육에서는 특히 경매정보지의 내용이 엉터리가 많아 주의해야할 내용이 많았다. 경매정보지는 어디까지나 참조만 하고 반드시 대법원 사이트에서 확인하고 당일 날에도 법원 서류를 검토해야 한다.

1. 2008-16210 서울 중구 신당동 누존빌딩 7층 460호 근린상가 : 대지권없음

대지권은 없고 건물만 입찰이다. 건평 1.5평이고 감정가는 4천500만 원이다. 이렇게 대지권이 없으면 상가 건물만 낙찰 받게 되므로 나중에 재건축할 때에 입주권을 받지 못한다. 가지고 있는 동안에 수익을 내야하는 것이다.

간혹 대지권미등기 (포함평가) 라고 나오면 대지권이 지적정리가 안되어 대지권이 등기되지 않을 수도 있는데 감정평가에 포함되어 경매에 나왔으니 나중에 대지권이 정리되는 대로 최종소유자에게 대지권이 등기되니 응찰해도 된다.

감정가 4천500만 원인데 8번 유찰되어 755만 원 까지 떨어졌다. 이렇게 여러 차례 유찰되는 경우에는 반드시 상가관리소에 가서 밀린 관리비를 확인하여야 한다. 관리비 중 공용부분에 해당되는 관리비는 새로운 소유자가 전소유자의 연체한 관리비를 인수해야 하기 때문이다. 대부분 그런 연유로 유찰이 되는 것이니 반드시 응찰 전에 확인해야 한다.

2. 2009-8230 성북구 정릉동 정릉풍림아이원 104동 1004호 : 배당

33평형이고 감정가 3억5천만 원이나 유찰이 되었다. 2006년 1. 13일 보존등기와 동시에 국민은행 삼양로 지점으로부터 근저당 설정이 되었다. 대항력있는 임차인은 2005년 10. 12일 전입신고와 확정일자를 받았다. 보증금은 1억5천만 원.

자세하게 보면 보존등기일보다 임차인의 전입신고일이 빠른 것을 알 수 있다. 이것은 재건축이라서 그렇다. 마찬가지로 근저당 보다 전입신고일이 빠른데 이런 경우 대부분 대출이 안된다. 이것도 같은 이유에서이다.

먼저 국민은행의 근저당은 잔금대출 보다 이주비와 업무추진비에 대한 설정금액으로 보인다. 근저당의 접수일자는 2006년 1월 13일인데 등기원인 날은 2003년 9월 17일이기 때문이다. 즉 2003년 9월 17일 이주비에 대한 대출을 시행하면서 설정계약을 하고 입주 시점에 반환해야 하는데 반환하지 않고 임대차를 놓게 되어 준공시점에 근저당설정등기를 한 것으로 보인다.

또 임차인의 전입신고일이 보존등기보다 빠른데 재건이나 신축하는 경우 건축허가를 받고 착공에 들어가 3년 후 완공이 되면 준공검사를 받아야 하는데 대부분 준공검사 전에 가상용승인을 받아 입주를 먼저 시키고 나중에 마무리를 하여 보존등기를 하게 된다. 따라서 입주시점인 2005년 10월 12일에 임대차계약을 하고 임차인은 전입신고와 확정일자를 받은 것이다. 그 후 3개월 후에 준공검사가 나오고 보존등기와 설정등기가 되었다. 이렇게 보존등기보다 전입신고일이 빠르면 신축한 주택으로 보면 된다.

다음에 임차인은 대항력과 우선변제권이 있는데 2005년 10. 12 당시에는 보증금이 1억2,200만원 이었으며 2년 후인 2007. 11. 1 에 2천800만 원으로 인상하여 최종적으로 1억5천만 원이 된 것이다.

그런데 인상하기 전에 근저당과 가압류과 들어오고 인상 후 다시 근저당이 들어왔다. 이런 경우 확정일자가 말소기준권리 보다 빠른 것은 인상 전의 1억2,200만 원이 해당되며 나머지 2천800만 원은 대항력과 우선변제권이 없다.

먼저 국민은행이 1억5,422만 원을 배당받고 나면 2010년 8월 26일 최저가 2억8천만 원에 낙찰이 된다면 2억7,622만 원을 제하면 378만원이 남고 경매비용과 성북구의 세금을 제하면 더 이상 배당할 돈이 없게 된다. 인상한 보증금을 받을 길이 없다.

만약 감정가인 3억5천만 원에 낙찰이 된다면(이미 7월 22일에 유찰이 되었지만 가정한다면) 상기와 같이 경매비용과 당해세 임차보증금 1억2,200만 원과 근저당 1억5,422만 원을 제외하면 7천만 원 정도 남게 되는데

나머지 순서는 가압류 2천800만 원, 확정일자 2,800만 원, 근저당 7천만 원은 일단 안분비율을 계산해야 한다. 그러면 대충 가압류와 확정일자는 각각 25%가 되고 근저당은 50%가 된다. 자기 채권을 전체채권으로 나누면 각 채권자의 안분비율이 된다.

따라서 나머지 7천만 원에 안분비율을 곱하면 가압류와 확정일자는 25%이므로 1,750만원씩, 근저당은 50%인 3천500만 원을 받게 될 것이다. 그래도 임차인은 1천50만 원을 배당받지 못한다.

임차인으로서는 매우 유의해야할 것이다. 다음 매각기일 8월 26일에 임차인이 직접 응찰하는 것이 그나마 손해를 줄일 수 있다.

그런데 특이한 것은 가압류권자는 49년생 남자이고 소유자는 55년생의 여자분인데 이웃집사람이다.