2010년 7월 22일 목요일 서울중앙지방법원 현장교육 사례 3

5. 2010-3965 강남구 역삼동 대림아파트 708호 : 선순위 전세권양도

33평형 감정가 6억7천만 원, 최저가 5억3,600만원. 전세권은 2005년 12월 15일, 근저당은 2007년 6월 28일이다.

전세권자는 말소기준권리인 근저당보다 빠르고 배당요구를 하지 않았다. 따라서 매수인이 인수해야 한다. 그런 여유로 유찰이 되는 것이다. 7월 22일에도 유찰. 다음 매각기일은 8월 26일 최저가는 4억2,880 만원.

선순위 보증금 2억3천만 원을 인수하면 6억5,880만 원. 거의 감정가 수준이다 한 번 더 유찰이 될 때까지 기다려야 할 듯. 그 다음 매각기일은 9월 30일로 최저가 3억4천300만 원.

임차인이 배당요구를 안한 것은 직접 낙찰받기 위한 것으로 보인다.

그런데 등기부등본을 보면 2005년 12월 15일 전세권자는 이찬호이다. 그러다가 2008년 2월 29일 김해정과 전세권매매계약을 체결하고 김해정이 2008년 3월 3일 전입신고를 한 것이다. 등기원인은 2008년 2월 29일인데 등기부등본 접수일자는 2008년 12월 18일이다. 이날 전세권양도가 이루어져 현재는 김해정이 선순위 전세권자인 것이다. 전세권은 물권이기 때문에 이렇게 사고 팔 수가 있다.

6. 2010-5572 성북구 정릉동 국제아트빌라 3층1호 : 매매, 근저당말소소송

전용면적 23평의 다세대이다. 감정가 2억3천만 원. 최저가 1억8,400만 원. 소유자거주 물건이다.

등기부등본을 보면 다음과 같다. 먼저 갑구를 보면 소유권이 2005년 8월 2일 협의분할에 의한 상속으로 2006년 1월 4일 소유권이 이전되었다. 그 후 2008년 8월 29일 매매에 의한 소유권이전이 되었으나 신용보증기금에서 가처분을 하고 사해행위취소로 인한 원상회복청구권을 내용으로 소송을 제기하여 승소하였다.

그래서 소유권이전과 가처분이 확정판결로 말소되었다.

다음으로 을구를 보면 순위번호 1번에 근저당을 보면 근저당권자 밑에 공동담보가 있다. 공동담보는 동소동번지 3층 2호이다. 경매나온 물건은 3층 1호인데 3층 1호와 2호를 공동담보로 1억3,200만 원을 채권최고액으로 설정한 것이다.

여러분들이 경매정보지를 보다보면 감정가에 비해 근저당금액이 아주 높은 경우를 볼 수 있는데 이런 경우 이와 같이 근저당의 공동담보 목록을 보면 여러 부동산을 공동으로 담보설정한 것을 알 수 있다. 이런 경우 배당이 조금 복잡한데 동시배당 이시배당이라고 해서 차순위가 문제이다. 경매책 207페이지부터 211페이지까지 자세하게 설명하였다.

아무튼 순위번호 2번의 근저당권자는 김희진인데 그 다음 순위번호 2-1에서 2 번 근저당에 가처분을 걸었다. 채권자는 신용보증기금이다. 역시 승소해서 확정판결로 말소되었다.

그 다음에 김희진은 다시 갑구에 강제경매등기 후 2010년 3월 10일 금 2억940만 원으로 가압류했다.