2010년 4월 28일 수요일 서울중앙지방법원 현장교육 사례 4

4. 2009-37603 서초구 반포자이 : 지분경매

33평형이고 29층 중 16층인 로열층이다. 감정가는 3억7,500만 원. 최저가는 3억 원이나 다시 유찰이 되었다. 다음 매각기일은 6월 2일이다. 최저가는 2억4천만 원이다.

이 물건은 아파트의 4분지 1이 경매 나온 지분경매인 것이다. 지분경매에서는 다른 공유자에게 공유자우선매수권이 있어 유찰이 되는 경우가 많다.

이 물건은 2009년 소유자가 사망하면서 1남 3녀의 자녀에게 4분지 1씩 공동상속이 되었는데 그 중 김세환 지분이 경매 나온 것이다.

임차인은 대항력과 우선변제권이 있으며 배당요구도 하였다.

문제는 지분경매란 것인데 지분경매라도 다른 공유자들이 우선매수권을 신청 안할 수도 있으니 유찰을 고려해 보는 것도 괜찮다. 만약 우선권을 행사하지 않으면 알박기가 될 수가 있다.

예를 들어 다음에 2억4천만 원에 나오게 되고 2억4천만 원에 응찰했는데 공유자가 우선매수권을 행사하지 않으면 2억4천만 원에 낙찰이 되고 그 다음부터는 모든 일에 4명이 합의하에 임대나 매각 등을 해야 하는데 임대도 안하고 직접 거주하겠다고 하면 대책이 없다. 다른 여자 3명과 같이 살 수는 없는 것 아닌가? 아니면 낙찰자의 지분을 높은 가격에 인수할 수밖에 없다.

2억4천만 원에 낙찰 받아 감정가대로만 팔아도 1억3천500만 원을 버는 게 아닌가. 

이런 것을 방지하기 위해서 공유자우선매수권을 인정한 것인데 만약 행사하지 않으면 알박기를 당해도 법의 보호를 받지 못한다. 법위에 잠자는 자는 법의 보호를 받지 못하는 것이다. 반드시 공유자는 우선권을 행사해야 한다.