2010년 10월 20일 서울중앙지방법원 현장실습 교육 경매사례

2010년 10월 20일 서울중앙지방법원 현장 교육 사례이다.

1) 2008-28084  근린상가 : 관악구 신림동 르네상스복합쇼핑몰 2층 2055호

1.53평의 옷가게 매장이며 현재는 공실이다. 감정가 1억2,000만 원이나 12회 유찰이 되어 최저가는 824만6,000원.

상가의 경우 공실이면 계속 관리비가 연체가 될 것이다. 상가의 경우 관리비는 대부분이 공용부분의 관리비라서 낙찰자가 인수해야 한다(경매책 299페이지 참조). 따라서 상가관리사무소에 가서 연체된 관리비를 확인하고 인수금액을 협상한 다음에 응찰해야 한다. 주변의 상가 임차인이 주로 응찰한다.

2명이 응찰하여 833만원에 낙찰.

등기부등본에 보면 ‘토지만에 관하여 별도등기있음’이라고 나온다. 이런 경우 반드시 토지의 등기부등본을 확인하여 별도등기 내용을 확인해야 한다. 만약 토지에 가압류나 근저당 등의 권리가 있으면 대지권비율만큼(1,877.3분지 1.44) 인수해야 하기 때문이다.

그런데 확인결과 서울특별시 지하철공사에서 도시철도시설물(지하철 출입구 시설물)의 소유 및 보호를 목적으로 설정한 구분지상권이었다.

이와 같이 전철역 인근이면 대부분 지하철공사의 구분지상권인 경우가 많다. 낙찰 받는데 전혀 문제는 없다.

2) 2009-7947 근린상가 : 중구 충무로 하이해리엇 3층 3051

재경매 물건이다. 건평 1.61평. 감정가 1억8,500만원. 최저가 2,483만원.

2010년 8월 10일 3명이 응찰하여 송유근이 2,810만원에 낙찰을 받았다가 잔금을 납부하지 않아 재경매된 물건이다.

그런데 재경매일 10월 20일의 3일 이전까지 잔금에다 년20%의 지연이자를 납부하면 재경매는 취소되고 낙찰자에게 소유권이 넘어가게 된다. 이때에는 매각대금납입신청서(경매책 165페이지)를 작성하여 미리 허가를 받아야 한다. 2010년 10월 15엘이 잔금을 납부하여 재경매는 취소되었다. 대납물건이다.

참고로 채권자는 하나은행인데 하나은행의 근저당권을 양도하여 양수인은 우리F&I제13차유동화전문 유한회사이다. 이러한 유동화전문회사는 종이회사로 대출채권 등을 유동화하는 중개회사이다. 대부분 미래의 원리금상환을 담보로 자산유동화수익증권(ABS)를 발행하여 채권회수를 하지만 이와 같이 직접 경매를 신청하여 채권을 회수하기도 한다.(고수익부동산재태크 책 참조)