오피스텔 투자때 세금·중개수수료 유의해야 - 취득ㆍ등록세 주택보다 비싸, 수익률 연 6% 나와야 매력

오피스텔 투자를 생각할 때는 단순히 매입가격과 보증금, 월세만 고려해선 안 된다.

각종 세금은 물론 부동산 중개수수료, 법무사 비용, 관리비 등이 소소하게 몇십만~몇백만 원 들어가기 때문에 초기 비용이 생각보다 더 들어갈 수 있다. 이런 점을 고려하면 매입가격 대비 월 임대수익이 연 6%는 돼야 은행 예금보다 투자 메리트가 있다고 볼 수 있다.

오피스텔은 취득ㆍ등록세가 주택보다 비싸다. 주택이 아닌 근린생활시설로 분류되기 때문에 금액이나 가구 수와는 상관없이 취득ㆍ등록세는 매입가격의 4.6%가 부과된다. 9억원 이하 국민주택 규모 1주택자가 올해 말까지는 2.2% 세금을 내는 점을 비교하면 2배 이상인 셈이다.

근린생활 시설이지만 업무용이 아닌 주거용으로 사용하면 1주택으로 산정된다. 이 때문에 기존 아파트를 보유한 상태에서 오피스텔을 임대용으로 활용하다가 둘 중 하나라도 팔게 되면 1가구 2주택이 돼 양도세 중과를 피할 수 없다. 만일 양도차익이 1억원이라면 양도세최고세율 33%까지 누진세가 부과돼 월세만큼 세금이 더 나갈 수 있는 셈이다.

재산세도 별도로 부과된다. 이외에도 부동산 수수료 역시 일반 주택보다 많이 나갈 수 있다. 주택은 매매시 중개 수수료율이 1000분의 5(5000만원 초과~2억원 이하)로 정해져 있지만 오피스텔은 상한요율 1000분의 9 이내에서 중개업자와 중개 의뢰인이 협의해 결정한다. 임대도 높은 수수료율이 적용된다. 월세를 놓을 때는 전세로 환산해서 계산하는데 전세 환산가는 보증금에 월세×100을 더한 금액을 적용한다.

초기 비용으로는 법무사 비용도 추가될 수 있다. 1억원 내외 오피스텔을 구입할 때는 법무사 비용을 20만원 이상 잡아야 한다.

즉 초기 비용을 고려하면 구입한 첫해 오피스텔 수익률은 크게 낮아질 수 있다. 예를 들어 전용 30㎡ 당산동 오피스텔을 1억6000만원에 구입해서 보증금 1000만원에 월세 75만원을 받는다고 하면 수익률은 연 6%가 나온다.

그러나 취득ㆍ등록세(4.6%) 736만원과 법무사 비용 20만원이 추가된다. 거기에다 매매 또는 임대에 대해서는 중개수수료도 내야한다. 만일 부동산중개업소에서 매매에 대해서만 수수료로 법정요율 상한인 0.9%를 받는다면 매매수수료 144만원이 추가로 들어간다.

양도세를 제외하고도 매입과 임대에 관한 돈만 1000만원 정도가 들어가는 셈이다. 그렇다면 순수익률은 5.3%로 떨어진다. 장기 보유하지 않고 2년 만에 판다고 하면 연 2.7%로 수익률이 떨어지기 때문에 오피스텔은 가급적 오래 보유하는 것이 수익률을 높이는 길이다.

자료원:매일경제 2011. 1. 28