강남권 최대 재건축 가락시영 날개달까 - 2종→3종 용도 변경안 통과 여부가 변수, 용적률 높아져 재건축 사업성 커질지 관심

29일 찾은 서울 송파구 가락동 479 일대. 낡은 정문 뒤로 5층짜리 저층아파트가 빽빽하게 줄지어 서 있다. 국내 최대 규모 재건축아파트인 가락시영단지다. 134개동 총 6600여 가구로 1981년 입주를 시작해 올해로 정확히 30년을 넘겼다.

이 단지가 주목받는 이유는 크게 두 가지다. 우선 현재 강남권 재건축아파트 중 규모 면에서 가장 크다. 대단지로 지어지면 주변에 학교ㆍ공원 등 생활기반시설이 다양하게 들어서 재건축 후 가치 상승 가능성이 높다.

토지 용도를 높이는 작업인 `종상향` 이슈도 안고 있다. 종상향이 되면 용적률ㆍ건폐율이 높아져 재건축 사업성이 좋아진다.

가락시영 일대는 현재 2종 일반주거지로 돼 있다. 송파구는 지난해 11월 서울시에 토지 용도를 3종으로 높이는 내용을 담은 정비구역 지정 변경안을 제출했다.

종상향 이슈에 개포지구 심의 통과라는 범강남권 호재까지 더해지면서 일대 분위기는 어떨까. 놀랍게도 이날 찾은 현장은 고요했다.

한 중개업소 관계자는 "개포지구 심의 통과 후 이틀간은 문의전화가 많았지만 이후 거짓말처럼 잠잠해졌다"며 "매물은 많이 나와 있는데 매수자가 없다 보니 거래가 이뤄지지 않고 있다"고 말했다. 부동산 시장 침체가 워낙 심하다 보니 개포지구발 호재가 제대로 약발을 발휘하지 못했다는 설명이다.

시세도 많이 떨어졌다. 일대 중개업소에 따르면 1차 42㎡가 지난달까지만 해도 5억4000만원 전후에 거래되던 것이 최근 5억1000만~5억2000만원 선으로 떨어지는 등 하향세를 면치 못하고 있다.

사실 가락시영 종상향은 개포지구 심의와 더불어 올해 재건축시장 최대 화두로 꼽혔다.

개포지구 변경안 심의 통과로 당장 개포주공1단지 호가가 수천만 원씩 급등한 사례는 이들 사건이 시장에 미치는 영향을 단적으로 보여준다. 가락시영 종상향 역시 재건축 사업성을 높이고 아울러 강남 재건축 시장 전반에 영향을 준다는 점에서 파급 효과가 클 것으로 관측된다.

가락시영 용지 상한 용적률은 265%다. 만약 이를 3종으로 올리면 용적률이 299%까지 늘어난다. 용적률 증가로 재건축 이후 가구 또한 종전 8106가구에서 8903가구로 797가구 늘어나게 된다.

조합원 분담금도 줄어든다.

조합이 제시한 시뮬레이션 안에 따르면 1차 공급면적 49㎡ 보유 조합원이 재건축 후 110㎡를 취득할 때 분담금은 종전 2억4800만여 원에서 종상향 후 1억4750만여 원으로 줄어드는 등 가구당 평균 1억원 정도 분담금 감소 효과가 있다.

재건축 추진에도 속도가 붙고 있다. 조합은 최근 조합원을 대상으로 분양신청을 추가로 받았는데 전체 조합원(구분소유권자) 6932명 중 60여 명을 제외한 6860여 명에게서 동의서를 받았다.

그렇다면 몸값이 한층 낮아진 지금 투자에 나서도 될까. 전문가들은 신중한 접근을 조언한다. 사업이 오랜 기간 진척을 보이지 못한 데다 `종상향`에 관한 불확실성이 워낙 커 자칫 뭉칫돈이 묶이거나 기대수익이 낮아질 가능성이 있기 때문이다.

서울시 역시 종상향에 관해 여타 단지와 형평성 등을 고려해 쉽게 결론을 내지 못하는 것으로 알려졌다.

이남수 신한은행 부동산재테크 팀장은 "종상향이 이뤄지지 않는다면 조합원 추가 분담금 규모가 너무 크다"며 "2000년 안전진단 후 10년 넘게 재건축이 제 속도를 내지 못하는 점을 감안하면 투자 목돈을 묶어두기가 부담스럽다"고 말했다.

이 팀장은 "다만 입지가 좋고 강남권에 얼마 남지 않은 재건축단지인 점을 감안하면 장기적으로 투자가치는 있다"고 덧붙였다.

 

자료원:매일경제 2011. 3. 30