개포 재건축 수익성 2억~5억원 기대 - 부담금은 3억~4억원 예상

김석훈(49·서울 마포구)씨는 최근 서울 강남구 개포지구를 몇 번이나 찾았다. 중개업소에 들러 매물 현황을 살피고 재건축 추가부담금 등 수익성을 따졌다.

 

개포지구는 강남권의 마지막 남은 재건축 노른자위로 꼽히는 데다 과거에 비해 가격도 좀 빠져 있어 구미가 당긴다. 최근 들어 재건축 사업이 속도를 내고 있어 수익성이 충분하다는 판단에서다. 김씨는 “주거여건이 쾌적하고 교통 등 입지여건이 좋아 개포지구 재건축 단지에 입주하고 싶다”고 말했다.

 

개포지구 재건축 추진 아파트들에 투자자들의 발길이 부쩍 늘었다. 지난 6월 말 전체 개발계획인 지구단위계획이 확정된 데 이어 단지별 재건축 윤곽이 잇따라 나오고 있기 때문이다. 실제로 올 들어 6월까지 개포지구 아파트 거래량이 한달에 평균 30건 정도였는데 지난달엔 60건 가까이로 크게 늘었다.

 

그런데 단지별로 재건축 건립계획 가닥이 잡히면서 주민들이 부담해야 할 추가부담금이 만만치 않을 것으로 예상된다. 상당한 추가부담금에도 불구하고 집값이 강세일 때에 비해 시세가 2억~3억원 가량 떨어져 투자성은 괜찮을 것 같다.

 

최고 35층 1만5000여가구 건립

 

이미 재건축을 추진 중인 5층짜리 저층 7개 아파트 가운데 일원대우를 제외한 6개 단지의 재건축 건립계획이 나왔다. 이들 단지는 이미 안전진단을 모두 통과해 재건축을 확정 지은 상태다.

 

6개 단지 1만2875가구가 1만5512가구로 2637가구 늘어난다. 이중 임대주택(전용면적 60㎡ 이하)이 976가구다. 층수는 최고 35층까지 올라간다. 집도 많이 넓어진다. 주택형이 현재 평균 45㎡(공급면적)에서 114㎡로 배 이상 커진다.

 

하지만 고덕지구 등 다른 저층 아파트들에 비해 일반분양분이 전체 건립가구수의 10% 정도인 1661가구로 많지 않은 편이다. 개포지구의 기존 주택수가 상대적으로 많기 때문이다. 개포 전체 사업부지에서 가구당 차지하는 대지지분이 64㎡인데 고덕지구의 경우 82㎡다. 그만큼 개포지구 주택들이 빼곡히 몰려 있는 것이다.

 

일부 주민들이 임대주택 건립에 반대하고 있는데 임대주택은 의무사항이 아니라 주민들이 선택할 수 있다. 다만 임대주택을 짓지 않으면 재건축 건립규모가 다소 줄어들어 추가부감금이 늘어날 수 있다.

 

강남구청 황승호 주무관은 “임대주택을 지으면 정부의 규제 완화 혜택을 받아 재건축 건립규모가 커지기 때문에 사업성에서는 유리할 것”이라고 말했다.

 

단지별 추가부담금 큰 차이

 

중앙일보조인스랜드와 J&K부동산투자연구소가 개포지구 재건축 추가부담금을 시뮬레이션한 결과 주택형·단지에 따라 부담금 차이가 큰 것으로 나타났다.

 

1·3·4단지와 시영에 있는 36㎡형이 전용 85㎡인 109~112㎡형을 배정받는 데 필요한 추가부담금이 3억2000만~4억8000만원이다. 1·3·4단지 49㎡형을 가진 주민이 새 아파트 132㎡대(옛 40평대)에 들어가려면 3억1000만~4억원이 필요하다.

 

주택형이 같더라도 대지지분이 달라서다. 개포지구는 당초 지을 때 단지마다 대지지분이 차이 났다. 대지지분이 크면 기존 주택의 감정평가금액이 많아 그만큼 추가부담금이 줄어든다. 1·3·4단지와 시영 36㎡형의 대지지분은 각각 36~46㎡로 12㎡까지 차이 난다.

 

이 일대의 3.3㎡당 땅값이 올해 1월 1일 기준 공시가격을 보더라도 2700만원 정도다. 때문에 같은 새 아파트 주택형에 가더라도 현재의 주택형이 클수록 부담금이 적다. 주택형이 크면 대지지분도 크다.

 

J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “새 아파트 주택형은 기존 주택형 크기 순으로 배정되기 때문에 큰 집에 들어가려면 큰 주택형을 구입해야 한다”고 말했다.

 

이번 시뮬레이션을 기준으로 투자비용과 주변 시세를 비교하면 단지·주택형에 따라 2억~5억원 가량 수익이 날 것으로 예상된다. 주변 시세는 입지여건·단지규모 등을 감안해 도곡동 렉슬을 기준으로 했다. 주공4단지 36㎡형을 6억원 정도에 구입해 112㎡형을 배정 받는 데 3억7000만원을 내면 총 비용이 9억7000만원 선. 비슷한 크기의 도곡렉슬 109㎡형이 12억~13억원이다.

 

개포동 동명공인 이형관 대표는 “개포지구가 워낙 넓다 보니 교통·주변 환경 등에 따라 단지별로 시세 차이가 벌어질 수 있기 때문에 입지여건이 좋은 단지를 고르는 게 낫다”고 말했다.

 

자료원:중앙일보 2011. 8. 22