상가 투자 5계명 꼭 기억해두세요

수익형 부동산의 베스트셀러 `상가` 투자에도 실패의 위험이 도사리고 있다. 돌다리도 두드려보고 건너는 신중함이 필요하다.시행착오로 치부해 버리기에는 투자금 손실이 뼈아프다.

 

상가 투자 시 새겨야 할 5계명을 소개한다.

 

1. 맞춤형 투자전략 수립

 

상가투자의 목적은 시세차익보다 안정적인 월세 수익에 우선 초점을 맞춰야 한다. 상품이 다양하기 때문에 유형별 투자 전략을 달리해야 한다.

 

상가의 유형은 아파트 단지 내 상가, 근린상가, 주상복합상가, 쇼핑몰 등 다양하다.

 

단지 내 상가라면 배후가구수, 소비층 소비력, 상가 독점력 및 공급량, 배치 현황, 수익성을 고려한 합리적 응찰가 등이 주된 분석 항목이다.

 

주상복합상가는 접근성이 뛰어난 저층부를 공략하는 것이 좋으며 쇼핑몰은 핵심점포의 입점 유무와 상권 활성화 방안 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다.

 

신도시에 조성되는 상가는 기존 배후수요와의 연계성, 미비한 기반시설을 고려한 장기투자 등을 염두에 둬야 한다.

 

2. 아파트 투자와 다르다

 

아파트를 선택할 때 환경적 요소와 교육 및 생활 편의시설 등을 고려한다면 상가 투자 시에는 상권과 접근성 등이 중요한 점검 사항이다.

 

역세권임에도 저조한 수익률을 나타내는 상가가 많다는 점을 기존 아파트 투자방식으로는 설명할 수 없는 것도 그 때문이다.

 

3. 수익률보다 입지 조건

 

상가 투자 시에는 수익률 계산에 앞서 상권과 입지가 뛰어나 임차수요가 많은 상가를 찾는 일이 우선이다.

 

신규 상권의 경우라면 더욱 발품을 팔아 상권과 입지 분석에 신경을 써야 한다. 수요층의 범위 및 상가 구성에 따른 동선 예측, 교통과 연계된 수요층 발생 등을 구체적으로 따져야 한다.

 

4. 충분한 자기자본 필수

 

상가의 매입가는 작지 않다. 인기지역이라면 거품이 끼어 수익 확보에 어려움을 겪기도 한다. 지나치게 차입에 의존해 투자했다가 세가 안 나가거나 예상 임대수입보다 낮게 임대가 되면 수익성이 급락하기도 한다.

 

금리인상기에는 차입금 비율 조정이 더욱 중요하다. 상가투자 시 자기자본 비율은 70% 이내가 적정 수준이다.

 

5. 포기도 전략의 일부다

 

상가투자 역시 한번 결정한 물건은 되돌리기 정말 어렵다. 자신이 없다면 상가전문 업체에 의존하는 것이 좋다. 공급자의 일방적인 투자정보에만 이끌려서는 안 되며 확신 없는 투자를 할 바에는 차라리 다음을 기약하는 것이 낫다. 포기도 투자 방법 중 하나이기 때문이다.

 

자료원:매일경제 2011. 9. 16