고덕2단지 재건축 사업시행인가 - 공공관리제 첫 적용…인근 보금자리주택 분양이 변수

서울시 공공관리제도 모범사례로 평가받는 고덕주공2단지(이하 고덕2단지) 재건축에 속도가 붙고 있다. 강동구청은 `고덕2단지 주택재건축 정비사업계획`을 인가할 예정이라고 14일 밝혔다.

 

고덕2단지조합이 강동구청에 지난 4월 사업시행인가를 신청한 지 6개월 만이다. 강동구청은 계획안을 주민공람한 뒤 주민 의견을 수렴해 이달 말 최종 확정할 예정이다.

 

고덕2단지는 지상 5층 70개동 2771가구로 구성됐다. 평균 대지 지분율이 159%나 되는 데다 지하철 5호선 상일동역과 인접해 있고, 녹지도 풍부해 고덕주공 단지 중 사업성 측면에서 가장 낫다는 평가를 받는다.

 

이에 따라 재건축 사업이 한껏 탄력을 받을 전망이다. 사업계획상 이곳은 재건축을 거쳐 55개동 4077가구 대단지로 거듭나게 된다.

 

△전용면적 59㎡ 825가구 △84㎡ 1661가구 △101㎡ 454가구 △116㎡ 929가구 △132㎡ 121가구 △157㎡ 99가구 △163㎡ 이상 14가구 등이다.

 

이 중 59㎡ 169가구는 임대주택으로 공급된다.

 

고덕2단지는 연말께 시공사 선정을 위한 조합원 설명회를 연 뒤 내년 1~2월에 조합원 총회를 열어 시공사를 선정할 방침이다.

 

이어 3~4월에 조합원별 보유 자산을 평가하고 분양가를 산정하는 관리처분인가를 거쳐 상반기에는 이주에 들어간다는 계획이다.

 

이주ㆍ철거에 1년, 시공에 3년가량 기간이 걸리는 점을 감안하면 2016년께 완공 후 입주가 가능할 것으로 관측된다.

 

분양가는 3.3㎡당 2200만~2300만원 선에서 결정될 전망이다. 애초 이곳 분양가는 3.3㎡당 2500만원 이상이 거론됐다.

 

하지만 최근 서울 요지에서도 미분양이 속출하는 등 주택시장에 어려움이 가중되고 있어 조합원들이 분양가를 현실화하기로 합의했다.

 

고덕2단지는 서울시 공공관리제도하에서 정비사업이 추진되는 첫 번째 사례라는 점에서도 주목받는다. 재건축 추진위원회가 설립된 것은 2003년. 하지만 사업성이 좋다 보니 조합원 간 갈등이 심해 재건축에 진전을 보지 못하다 공공관리제로 해법을 찾았다.

 

변우택 고덕2단지 재건축조합장은 "다만 조합 운영, 감정평가 등에 소요되는 막대한 비용을 조합원들이 개인 재산을 담보로 마련해야 해 어려움이 있었다"며 "공공관리제가 제대로 정착하기 위해서는 운영비 확보 등에 관한 부분은 보완할 필요가 있다"고 설명했다.

 

입지와 규모 등을 감안할 때 고덕2단지가 일대 랜드마크 주거지로 자리매김할 것이라는 점은 의심할 여지가 없다.

 

다만 여전히 현행 재건축 방식에 반대하는 조합원들이 있어 계획대로 정비사업이 추진될지는 미지수다.

 

단지 주변에 자리 잡을 예정인 고덕 보금자리주택지구 또한 변수가 될 수 있다. 고덕주공 일대는 재건축 이후 대규모 신규 주거지로 조성된다. 주변에 고덕ㆍ명덕초등학교와 배재고, 한영외고 등이 자리 잡고 있어 강동 일대에서도 우수한 학군을 갖췄다. 재건축 이후 기대감이 큰 이유다.

 

하지만 임대주택 위주인 보금자리주택지구가 자리 잡는다면 아무래도 시세 상승에 제한이 가해질 수 있다.

 

주변 중개업소 등지에 따르면 고덕2단지 현재 시세는 급매물 위주로 전용 48.85㎡가 5억4000만~5억5000만원 선에 형성돼 있다. 올해 초 6억1000만원 선과 비교해 5000만~6000만원 정도 가격이 빠졌다. 매물은 중개업소별로 일정 규모 보유하고 있지만 매도자와 매수 희망자 간 가격 차이가 1000만~2000만원가량 벌어져 거래가 활발하지는 않다.

 

임달호 현도컨설팅 대표는 "고덕2단지는 3단지와 더불어 단지 규모도 크고 지하철 역세권에 속해 현 시세는 합리적인 수준으로 보인다"며 "다만 주택경기가 회복되지 않고 서울 중심부와 다소 거리가 먼 점 등은 재건축 이후 시세 상승에 걸림돌이 될 소지가 있다"고 말했다.

 

자료원:매일경제 2011. 10. 15