다주택자 절세, 소형 여러 채 가지면 더 혜택? - 임대사업 등록 못하는 고가주택 보유자 불리할까

서울 강북구에 사는 권모씨는 강남구에 전세를 놓고 있는 전용면적 109㎡형 아파트를 포함해 모두 2채의 주택을 소유하고 있다. 권씨는 하지만 요즘 화가 난다. 정부가 다주택자에게 다양한 세제혜택을 주고 있는 데 정작 강남에 공시가격 6억원이 넘는 주택을 한 채 더 가진 자신에겐 별다른 혜택이 없다는 생각에서다.

 

임대 사업자로 신고하는 현재를 기준으로 공시가격 6억원이 넘으면 임대사업자로 등록해도 세금 혜택을 받지 못한다.

 

권씨는 “좀 비싼 주택 한 채를 더 가지고 있어도 세금 혜택을 거의 못받는데 실속 있게 4억~5억원짜리 주택 여러 채를 가진 사람은 더 혜택을 많이 볼 수 있으니 좀 불합리한 것 같다”고 말했다.

 

정부가 주택거래 활성화를 위해 2채 이상 주택을 가진 다주택자에게 세금부담을 덜어주는 세법개정안을 추진하고 있는 가운데 요즘 고가주택을 한 두 채 가진 사람이 소형 주택 여러 채를 가진 사람보다 더 세금 혜택을 제대로 못받는다는 불평을 털어놓는 사람이 늘고 있다.

 

작은 주택 여러 채를 보유하고 있는 건 시세차익을 노린 투기 목적일 가능성이 높은데 정작 오래전에 실수요 차원에서 사놓아 비싼 집이 된 경우는 세금 혜택이 적으니 불합리하다는 불만이다.

 

최근 결정된 다주택자를 위한 세금 제도는 크게 세 가지다. 일단 전세 등으로 임대를 놓는 주택에 대해 임대 사업용으로 등록하면 거주하는 주택에 양도소득세 비과세 혜택을 주는 등 임대주택사업자에 대한 세제 지원 확대 정책이 있다. 또 장기보유특별공제 제도가 내년부터 부활할 예정이며, 양도소득세 중과(일반 양도소득세율인 6~35% 보다 높은 50~60% 세율 적용)는 내년 말까지 한시적으로 유예해 주고 있다.

 

임대사업 활용 못하지만 다른 혜택 많아

 

이중 공시가격 6억원이 넘는 주택을 보유한 다주택자가 불리한 건 임대사업을 활용한 세금 절약 효과는 기대할 수 없다는 것이다. 6억원 이상 주택은 임대사업 등록을 못하도록 했기 때문이다. 하지만 장기보유특별공제나 양도세 중과 면제 혜택은 6억원이상 고가 주택을 가진 다주택자도 받을 수 있기 때문에 세금을 크게 줄일 수 있는 방법은 여전히 있다고 조언한다.

 

김종필 세무사는 “실수요 차원에서 양도차익이 큰 고가주택을 보유하고 있다면 다주택자에 대한 장기보유 특별공제 혜택이 만만치 않다”고 말했다.

 

예를들어 다주택자가 10년 전 3억원에 사 현재 10억원이 된 강남의 아파트를 올해 팔면 2억5200여만원의 세금을 내야 하지만 내년에 팔면 장기보유특별공제 혜택으로 인해 1억7100만원만 내면 된다.

 

고가주택을 자신의 거주 주택으로 바꾸는 방법도 생각해 볼 수 있다. 앞서 언급한 권씨같은 경우는 강남과 강북에 주택이 한 채씩 있는 경우로 강남 주택은 공시가가 6억원이 넘지만 강북 주택은 그 미만일 가능성이 높다. 이 경우 임대사업용으로 등록할 수 없는 고가 주택을 자신의 거주주택으로 만들고 공시가 6억원미만 주택을 임대사업용으로 신고하면 거주하고 있는 고가 주택은 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

 

국민은행 원종훈 세무사는 “다주택자들은 주택가격 뿐 아니라, 보유기간, 주택수, 임대사업 적용 방식 등 다양한 방법에 따라 다양한 절세전략을 고려할 수 있다”며 “세무사의 상담을 받는 게 좋다”고 조언했다.

 

한편, 다주택자의 장기보유특별공제, 임대사업자 세금 혜택 등을 담은 세법개정안은 현재 국무회의 심의를 앞두고 있으며 심의에서 통과할 경우 내년부터 시행된다.

 

자료원:중앙일보 2011. 10. 17