'억'소리 나는 재개발ㆍ재건축 추가부담금 - 주택시장 침체로 쉽게 해결되기 어려울 듯

재건축을 추진 중인 서울 강남구 개포주공 아파트 35㎡형(이하 전용면적)을 갖고 있는 김모(52·서울 마포구 상암동)씨는 요즘 고민이 많다. 3년 전 구입할 당시의 예상과 달리 상당한 재건축 비용이 필요해서다.

 

김씨가 최근 재건축추진위로부터 통보 받은 추가부담금내역에 따르면 새 아파트 84㎡형에 들어가는 데 내야 하는 추가부담금이 4억원에 가깝다.

 

김씨는 “추가부담금을 마련할 자신이 없고 이런 많은 돈을 들여서까지 재건축을 해야 하는 건지 모르겠다”며 “재건축을 포기하고 팔고 나가는 방안을 생각 중”이라고 말했다.

 

재개발·재건축 비용 부담이 눈덩이처럼 불어나고 있다. 주민들이 새 아파트를 받기 위해 내야 하는 추가부담금이 만만찮은 것이다.

 

이 때문에 수익성이 나빠져 재개발·재건축 사업장들이 추가부담금 몸살을 앓는다. 추가부담금을 별로 들이지 않고 새 아파트를 분양 받아 상당한 시세차익을 냈던 이전과 크게 달라진 것이다.

 

최근 추진위에서 공개한 서울 강남구 개포지구 추가부담금 예상금액 자료에 따르면 개포주공3단지 35㎡형 보유자가 78㎡형으로 집을 늘리려면 2억5200만원을 부담해야 한다. 주공4단지 42㎡형이 84㎡형에 들어가기 위해 내야 하는 돈은 2억4786만원이다.

 

앞서 개포지구와 비슷한 조건의 저층 재건축 단지들인 서초구 반포주공 단지들은 99~132㎡(공급면적)대 아파트를 배정받는 데 돈이 거의 들지 않았다. 일부 주민들은 1억~4억원을 돌려받기도 했다.

 

1년 새 추가 부담금 1억5000만원 늘어난 곳도

 

사업 중에도 추가부담금이 늘어 서울 마포구내 한 재개발 구역은 1년새 부담금이 가구당 평균 1억5000만원(55%) 증가했다.

 

 

▲ 서울 강남권에서 전용면적 84㎡ 규모의 재건축 아파트에 들어가려면 2억~3억원의 추가부담금이 필요한 것으로 나타났다. 사진은 최근 잇따라 단지별로 추가부담금이 공개되고 있는 강남구 개포지구.

 

 

부담금이 늘면서 시세차익은 줄어들었다. 조합원 분양가가 이전에는 일반분양가의 60~70% 선이었는데 최근엔 80~90%까지 올라갔다. 마포구 내 한 재개발 단지의 경우 109㎡형의 조합원 분양가가 7억7650만원으로 일반분양가(7억8000만원)와 별 차이가 나지 않기도 했다. 일반분양가와 조합원 분양가 차액은 조합원이 기대할 수 있는 시세차익이다.

 

이 때문에 재개발·재건축 사업이 곳곳에서 삐걱거리고 있다. 마포구 홍제동의 한 재개발 구역에선 주민 절반 가량이 분양신청을 거부하고 있다. 새 아파트를 분양받는 대신 현금을 원하는 주민들도 늘어나고 있다. 새 아파트를 받으려는 주민이 줄어들면 일반에 팔아야 하는 일반분양분이 많아져 사업 부담이 커지게 된다.

 

추가부담금 급증은 주택시장 침체 때문이다. 집값이 약세를 보이고 있어 일반분양분의 분양가를 높게 책정하지 못한다. 일반분양분 수입이 줄면 그만큼 조합원들이 내는 추가부담금이 늘어난다.

 

시공사들의 주먹구구식 공사비 산정도 추가부담금을 증가시킨다. 공사를 따내기 위해 낮은 금액을 제시했다가 그 이후 공사비를 인상하는 경우가 많다. 서울 서대문구 한 재개발구역의 공사비가 조합설립 때는 8700여억원이었는데 사업비용을 최종 확정하는 관리처분 인간 단계에선 1조2000여억원으로 40% 가까이 증가했다.

 

추가부담금 쉽게 줄어들지 않을 듯

 

재개발·재건축 추가부담금은 앞으로 쉽게 줄어들 것 같지 않다. 당분간 주택시장 침체가 이어질 것으로 예상되기 때문이다.

 

건국대 심교언 교수(부동산학과)는 “용적률(대지면적 대비 건축연면적 비율) 과 분양가상한제 등 규제가 더 풀리면 일반분양수입이 늘게 돼 추가부담금이 낮아질 것”이라고 말했다.

 

J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “일부 비효율적으로 쓰이는 사업비용 거품을 줄이고 공사비를 합리적으로 산정해도 추가부담금 감소에 도움이 된다”고 말했다. 새 아파트 주택크기를 줄이는 것도 추가부담금을 줄이는 방법이다. 권영은 기자 kye30901@joongang.co.kr

 

☞추가부담금=조합원들이 사업비용을 대기 위해 내는 돈. 전체 사업비에서 일반분양 수입을 빼고 남는 금액이다. 새 아파트 분양가에서 기존 주택 평가금액을 뺀 금액이 개별 추가부담금이다. 조합설립 단계 때 추진위에서 대략적인 추가부담금을 알려준다.

 

 

 

자료원:중앙일보 2011. 10. 24