투자 가이드…상가 월세 `꼬박꼬박` 나오지만 변수 많아

#1 김준호(56)씨는 최근 경기도 동탄신도시에 소재한 상가 건물의 4층 점포를 4억2000만원에 매입했다. 현재 점포에는 병의원이 보증금 1억원, 월세 250만원에 입주하고 있다.김씨가 상가 투자로 얻는 임대수익률은 연 7% 이상이다.병의원은 장기 계약이 가능하고 4층 매입에 드는 돈이 1층의 절반 수준이라는 점을 감안해 투자했다.

 

　#2 한명자(49)씨는 인근 지역 상가에 투자했다가 후회막심이다. 유동인구가 많을 것으로 예상해 1층에 투자했는데 점포가 주민들의 동선에서 벗어난 곳이었던 것이다.임차인들이 장사가 안된다며 들어오기 무섭게 나가고 임대수익도 들쑥날쑥해 좌불안석이다. 차라리 투자금 6억원을 금융권에 예치할걸 하는 아쉬움이 크다. 　 　상가는 매달 정기적인 월세를 안겨주는 좋은 수익형 부동산이다.

 

　그러나 변수가 많아 위험성도 높아 잘 따져가며 신중하게 투자해야 한다.

 

　요즘 상가 상품 가운데 소비자들에게 가장 인기를 끄는 상품은 단지 내 상가이다.

 

　상업시설 정보업체 상가뉴스레이다에 따르면 올해 8월까지 한국토지주택공사(LH)가 전국에 공급한 단지 내 상가 364개 점포 가운데 344개가 주인을 찾아 낙찰률이 94.5%에 이르렀다. 6~8월에 낙찰된 207개 가운데 절반 이상인 109개의 낙찰가는 예정 가격의 150%를 넘겨 낙찰가율도 크게 상승했다.

 

　단지 내 상가가 인기를 끄는 이유는 안정성때문이다. 보통 아파트 입주 6개월 전에 분양하기 때문에 짧은 시간 내에 배후수요를 확보할 수 있다. 아파트 주민들은 미용실과 세탁소, 슈퍼마켓 등 필수업종을 꾸준히 이용하기 때문에 공실 가능성도 낮다.

 

　투자금도 저렴하다. 아파트 상권은 상업지구와 달리 작은 상권이어서 3.3㎡ 분양가가 낮은 편이기 때문이다.

 

　박대원 상가정보연구소장은 "수도권 곳곳에 3.3㎡당 3000만원 수준인 단지 내 상가가 많다"고 말했다. 3.3㎡당 4000만~7000만원에 이르는 신도시 중심상업지구에 비하면 부담이 덜 하다는 것이다.

 

　특히 단지 내 상가 중에서도 단지 외부로 노출돼 단지 밖에 있는 소비자까지 끌어들일 수 있으면 금상첨화다. 박 소장은 "이런 경우에는 우량 임차인으로 분류되는 유명 프랜차이즈도 서슴치 않고 입점한다"고 말했다.

 

　단지 내 상가이어도 모두 배후수요가 두터운 건 아니다.배후수요가 충분해도 상가 공급량이 넘치면 공실 가능성이 있다. 구체적으로 아파트 단지가 600가구 이하이면 배후수요가 안정적이라고 할 수 없다.업계에선 아파트 한 가구 당 평균 상가 크기가 1.65㎡이하이어야 공급량이 적당하다고 평가한다.

 

　최근 상가 분양이 많은 신도시(택지지구) 상업지구는 해당 도시의 주요 상권에 해당된다. 그만큼 투자 금액도 크다. 대신에 상권 활성화가 잘 되면 수익성도 높다.

 

　가령 상권이 활성화된 강남역을 살펴보면 주변에 월세가 수천만원인 점포가 많다.파리바게트,베스킨라빈스 등 유명 프랜차이즈 본사가 마케팅 차원에서 직접 임대 운영하는 경우가 많아 공실도 적은 편이다.

 

　고수익만큼 리스크도 따른다. 상업지구 상가는 공급자가 아파트 입주 등 배후수요 확보 시기를 고려하지 않고 분양하는 일이 많아서 상권이 형성되기까지는 꽤 시간이 걸릴 수 있다. 또한 상권 활성화 정도가 분양 당시 예상과 어긋나는 경우도 많다.

 

　상권 활성화 정도를 눈으로 직접 확인하고 진입 여부를 결정하는 것이 필요하다.

 

　최근 상권이 가장 활성화된 곳은 영등포 타임스퀘어와 삼성동 코엑스, 동탄 메탄폴리스 등 복합쇼핑몰이다. 먹거리, 서점, 영화관, 백화점 등을 모두 갖추고 있어서 한 곳에서 여러 여가 생활을 함께 해결할 수 있으니 인기가 좋다.

 

　복합쇼핑몰 상업시설은 분양과 임대, 임대 후 분양 등의 방식으로 이루어져 기대만큼 분양 물량이 많지 않을 수 있다. 만일 복합쇼핑몰 상가에 투자한다면 백화점과 영화관 등 손님들이 집중되는 곳 주변이 유리하다.

 

　복합쇼핑몰이라고 모두 잘 되는 건 아니다. 문정동 가든파이브는 역세권인데다가 엔씨백화점과 CGV송파 등 집객력이 높은 업체를 유치했어도 이런 대형업체와 주변 상가의 연계성이 떨어져 아직도 공구 상가에는 빈 공간이 많다.

 

　따라서 상가 투자를 고려한다면 유형을 막론하고 직접 방문하는 게 중요하다. 광고 등에는 해당 지역의 수요 유발 가능성이 충분한 것처럼 묘사되지만 같은 지역이어도 각 점포마다 여건이 다르고 동선 확보가 안 되는 사례도 많다.

 

　상가 투자는 이 외에도 고려 사항이 많다. 예컨대 불황기엔 선임대상가(임차인 확보된 점포)가 인기다. 그러나 상권 활성화가 안 되면 임차인이 계약을 파기하기도 하고 불경기 때엔 시행사들이 허구의 임차인을 내세우는 일도 있다.

 

　또 고가 낙찰을 경계해야 한다. 요즘 단지 내 상가 인기가 좋아 입찰가가 올라가곤 하는데 응찰자 수와 최고 입찰가가 공개되지 않아 무리한 입찰가를 제시하는 일도 있다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 "입찰에 앞서 주변 임대료 등을 조사해서 적절한 낙찰가를 계산해야 한다"고 말했다.

 

　단일 업종 중심으로 구성된 상가는 피하는 게 좋다. 예를 들어 강남 재건축 단지나 신도시엔 중개업소들로만 꽉찬 상가들이 있다. 임대인은 처음엔 임차인을 쉽게 구할 수 있어 좋을 수 있어도 업종이 획일적이면 유입 인구가 적어 나중엔 임대료가 떨어지곤 한다.

 

　역세권 상가라고 모두 좋은 건 아니다. 역세권이라고 모두 활성화되는 것도 아니고, 유동인구가 많은 곳이어도 입지에 따라서는 동선 확보가 안 되는 곳도 있다. 이런 곳은 투자금은 비싸지만 나중에 임대료는 저렴해질 가능성이 있다.

 

　정부의 개발계획은 꾸준히 확인하는 것이 좋다. 지하철 개통 등 개발계획은 언제든지 변경될 수 있고 심지어는 취소되기도 한다. 이런 일 때문에 사업이 지연된 사례가 비일비재하다. 개발호재는 맹신하지 말고 개발완료 때까지 체크하는 신중함이 필요하다.

 

자료원:매일경제 2011. 10. 27