2011년 10월 26일 수요일 서울중앙지방법원 현장교육 사례분석 1

2011년 10월 26일 수요일 서울중앙지방법원 현장교육

 

바로 전날 일기예보에 아침부터 추울 것이라고 하여 걱정했는데 그다지 춥지 않았고 70여명의 수강생이 참여하였다. 그 중 50여명이 끝나고 삼계탕 집에서 같이 식사를 하였다. 다행히 12시전에 끝나 아직 자리가 많아 같이 식사할 수 있었다.

 

경매 물건은 45건인데 그 중 특이한 몇 가지만 정리하여 본다.

 

2010-22805 물건번호 2번 : 대항력없는 임차인

 

서초구 서초동 래미안서초3차 101동 301호, 대지 25평, 전용면적 54평. 감정가 11억5천만 원이나 1회 유찰되어 최저가는 9억2천만 원. 유찰되었다.

 

말소기준권리는 2005년 9월 12일 조흥은행의 저당권이다. 임차인 김천석의 전입신고일은 2009년 10월 6일 보증금 2억 원은 대항력이 없어 배당받기 어렵다.

 

2010-24221 물건번호 1번 : 선순위가등기, 건물만 입찰

 

종로구 관수동 국일관드림펠리스 2층 4호, 대지권 없고 건물 1.73평이 경매에 나온 것이다. 감정가는 7천100만원, 4회 유찰되어 최저가는 2,908만2,00원. 유찰되었다.

 

등기부등본을 보면 소유자는 굿엔베스트인데 2007년 3월 7일 경매로 낙찰 받았다. 소유권이전등기 후 9일 만에 최우규 이름으로 소유권이전청구권가등기를 하였고 2008년 11월 17일 이명숙 이름으로 3억3,600만 원의 저당권이 설정되고 그 후 2009년 1월 16일에 최우규의 소유권이전청구권가등기를 김부철로 이전되었다. 2010년 8월 25일 가등기권자인 김부철이 임의경매 신청하였고 청구액은 5억6,700만원.

 

토지소유자인 그랑하우징이 지료청구소송을 제기한 상태이다.

 

가등기도 권리이기 때문에 권리이전이 가능하다. 그런데 등기부등본상에는 소유권이전청구권가등기라도 배당요구를 하게 되면 실제는 담보가등기이고 경매로 인하여 말소가 된다. 더구나 이건은 가등기권자가 임의경매 신청한 사건이다.

 

그런데 경매정보지에는 선순위가등기라고 주의사항에 기록하여 응찰자에게 혼란을 줄 수가 있다. 따라서 경매정보지는 참조만 하여야지 절대로 100% 믿으면 안 된다. 어디까지나 응찰자 스스로 판단할 수 있어야 한다.

 

한편 감정가는 7천100만 원이지만 담보가등기 금액은 5억6,700만 원. 이것은 물건번호 4개의 물건을 공동담보로 하여 돈을 차입하였기 때문이다. 이 건처럼 4개의 공동담보가 동시에 경매가 되면 청구액 5억6,700만 원은 각 부동산 감정가액의 안분비율로 각각 부동산 낙찰가에서 배당을 받게 되는데 이를 동시배당이라 한다.

 

만일 4개의 공동담보물건이 동시에 경매되지 않고 물건번호 1번만 경매되어 낙찰이 되었다면 선순위 가등기권자인 최우규만 배당받고 2순위 이명숙은 전혀 배당받지 못한다. 이 경우를 이시배당이라 하는데 이런 경우 공동담보 물건의 2순위를 보호하기 위해 공동담보 1번 물건의 2순위 이명숙은 동시배당의 경우 받게 될 배당액 범위 내에서 이시배당으로 못 받게 된 금액만큼 1순위 공동담보권자의 다른 공동담보물건의 근저당을 대위로 취득하게 되어 임의경매 신청할 수 있다.

 

자세한 내용은 경매교재 208페이지부터 212페이지까지 자세하게 설명되어 있다. 참조하시기 바랍니다.