2011년 7월 12일 화요일 서울중앙지방법원 현장 교육 사례 2

사건번호 2010-4456 (주거용 오피스텔)

 

지난 해 12월 구리 수강생이 낙찰 받았던 물건의 5층 물건이다. 501호 전용면적 23.37평

 

감정가 4억7,000만 원, 최저가 3억800만 원

 

경매정보지 오타 때문에 황당해 하던 사건이다. 등기부등본 상 소유권 변동 사항은 아래와 같다.

 

① 2006년 3. 3 임소순 보존등기(가압류촉탁에 인하여) : 이 말은 임소순 본인이 보존등기신청 한 것이 아니라 채권자인 가압류권자가 채권자대위로 채무자명의로 보존등기와 동시에 가압류등기를 하기 위해서 가압류권자가 법원에 촉탁으로 등기신청 하였다는 것이다.

 

2002년 7월 1일 이전에는 미등기 부동산에는 강제집행이 불가능했는데 법 개정으로 미등기부동산에도 채무명의를 득한 사람이나 가압류권자가 채권자 대위로 채무자명의로 보존등기가 신청할 수 있도록 바뀌어 미등기 부동산에도 강제집행이 가능해졌다.

 

② 2006년 5. 10 조윤남으로 소유권이전등기가 되고 그 이후 처분금지가처분과 예고등기가 되었으나 조정성립으로 말소되었다. 처분금지 가처분이나 소유권말소예고등기는 소유권에 관한 다툼으로 소유권말소청구소송이 제기 되면 법원 직권으로 소유권말소예고등기를 하여 제3자에게 소송 중이란 것을 경고하기 위한 것으로 말소기준권리 이후의 예고등기라도 소멸되지 않는다.

 

하지만 이런 말소예고등기가 가짜 소송제기로 강제집행을 방해하는 경우가 많아(조사결과 86%가 원고패소 되었다) 2011년 3월 11일 부동산등기법을 개정하여 2011년 9월 이후에는 소유권에 관한 소송이 제기되어도 예고등기를 하지 않게 되었다.

 

아무튼 가처분이나 예고등기가 말소되었지만 이런 내용을 읽어낼 줄 알아야 이 사건에 대한 전체적인 내용을 이해할 수 있다.

 

③ 2009년 8. 10 애니시티투로 단돈 1원에 소유권이전

 

④ 2009년 12. 4 정상희로 소유권이전 (매매가 5억3,970만원)

 

⑤ 2009년 12. 17 정남수 소유권이전청구권가등기

 

⑥ 2010년 2. 9 청운시엔시가 정남수 소유권이전청구권가등기가압류

(경매정보지 지지옥션에는 2001년 2. 9로 되어 있다)

 

저당권자 외환은행이 임의경매 신청하였으나 외환은행이 저당권을 우리이에이 제3차유동화전문유한회사로 이전하였다. 유동화전문회사는 금융기관 등으로부터 저당권 등을 인수받아 이를 담보로 ABS란 수익증권을 만들어 매각하는 회사인데 이렇게 직접 경매신청 하여 채권을 회수할 수도 있다.

 

현 임차인 조윤남은 보증금 1억2,00만원에 2009년 12월 8일 전입신고 하여 거주하고 있으며 배당요구 하였는데 이는 2006년 5월 10일 당시의 소유권자이다. 2009년 8월 10일 애니시티투로 단돈 1원에 매각할 때 매각대금 대신 임대차계약 한 것으로 보인다.

 

이렇듯 전 소유자가 현임차인 일 때에는 주민등록이 아니라 소유권이전등기를 봐야한다. 이 경우에는 전입신고일이 저당권 보다 늦어 대항력이 없지만 만약 2006년 5월 10일 당시에 전입신고가 되어 있어도 임차인으로 대항력을 판단하는 기준은 주민등록 전입일이 아니고 소유권이전등기일 그 익일이 되기 때문에 2009년 12월 4일 소유권이전등기와 동시에 저당권설정이 되어서 대항력이 없게 된다.

 

이런 유사한 경우가 나올 때 참조를 해서 응찰해야 한다.

 

법원 문서송달내역을 보면 소유자에게 송달이 되지 않아 야간송달, 특별 송달하여 채권자를 애먹였는데 나중에 법원에서 열람 및 복사신청 하였다?

 

마지막으로 감정가 4억7천만 원이지만 청구액은 5천833만원이라 경매취하 가능성이 높다. 낙찰이 된 상태에서는 낙찰자의 동의가 필요하지만 일단 취하가능성이 있으니 그에 대한 대비도 필요하다.

 

아무튼 2011년 7월 12일에 3억4,000만 원에 낙찰.