2011년 10월 26일 수요일 서울중앙지방법원 현장교육 사례분석 3

2011-4347 : 최우선변제 대상 임차인

 

동작구민체육센터 수업시간에 소개했던 물건이다. 지하철7호선 신대방역 인근이고 대지가 30평 14평의 낡은 단독주택이다. 주택을 철거하고 재건축하면 좋을듯하다.

 

감정가 4억221만 원, 최저가는 2억5,742만 원.

 

말소기준권리는 2010년 7월 29일 성남제일새마을금고의 저당권설정일이다. 임차인 문은봉의 전입신고는 2010년 10월 26일로 보증금은 3,500만원.

 

주택임대차보호법에 따르면 2010년 7월 26일 이후 설정된 담보권 이후에는 보증금이 7,500만 원 이하인 경우 최우선변제로 최대 2,500만 원까지 받을 수 있다. 따라서 이 경우 보증금 3,500만 원 중에서 2,500만 원을 최우선변제 받게 된다.

 

2명이 응찰하여 양진관씨가 2억6,000만1,000원 2위는 2억5,750만 원.

 

2011-11598 : 인수해야 하는 임차보증금

 

강남구 삼성동 영무예다음 101동 102호

 

문화재보호구역 100미터 내 저촉. 대지 17평, 전용면적 35평의 아파트이다. 감정가 7억5천만 원, 최저가 6억 원. 말소기준권리는 2006년 9월 29일 국민은행 저당권이고 이후의 근저당권과 가등기는 모두 소멸된다.

 

임차인의 전입신고는 2006년 9월 26일로 말소기준권리 보다 3일 빠르다. 보증금은 2,000만 원으로 낙찰자가 인수해야 한다.

 

정수연씨가 단독으로 6억6,700만 원에 낙찰. 제3자가 대리했다. 보증금 2천만 원을 인수하면 6억8,600만 원. 차라리 급매가 나을 듯하다. 경매컨설팅을 의뢰해도 응찰가는 본인이 직접 정하는 것이 좋다.