2012년 1월 31일 서울중앙지방법원 법원현장교육 사례 2

2. 2010-21109 : 부암동 다세대(원룸) - 역사문화미관지구, 최고고도지구, 제한보호구역

 

대지 13.2평, 건평 31평의 원룸이다. 5층 중 2층과 3층이 경매에 나왔다. 감정가 14억5,800만원, 최저가 11억6,640만원.

 

등기부등본을 보면 말소기준권리는 농협중앙회 당산지점의 근저당으로 채권금액은 13억2,000만 원과 19억800만 원이다. 합하면 32억 원이 넘는데 어떻게 14억 원 물건에 이런 돈이 대출이 가능할까?

 

토지별도등기가 되어 있는데 확인한 결과 서울특별시 지하철도소유 구분지상권과 농협의 저당권이다. 지하철공사의 구분지상권은 상관없고 농협의 저당권은 건물과 공동담보물권이라서 소멸된다.

 

문제는 토지이용계획확인원 상의 규제 내용이다. ‘2종 일반주거지역(7층 이하)’란 내용이 나오는데 2종 일반주거지역의 층수제한은 예전에 7층에서 12층으로 다시 16층으로 다시 18층으로 올라갔다가 현재는 층고제한이 폐지된 상태이다. 그래도 여전히 공부에는 이렇게 나온다.

 

부암동은 경복궁 위쪽에 있어서 역사문화미관지구이다. 4층 이하만 건축할 수 있다. 용도지역상 중층 아파트가 가능해도 용도지구의 규제사항에 해당되면 안 되는 것이다. 앞쪽에 경복궁 뒤쪽에 청와대가 있어서 최고고도지구 5층 이하 20미터 이하만 가능하다. 또 제한보호구역으로 후방의 경우 군부대에서 500미터 초과 1,000미터 이하가 해당된다. 제한보호구역에서는 3층이하만, 500미터 이하인 통제보호구역에서는 전혀 건축행위를 할 수 없다.

 

하지만 2008년 9월 22일 군사시설보호구역에 대한 규제가 대폭 완화되었는데 통제보호구역은 500미터에서 300미터로 제한보호구역은 1,000미터에서 500미터로 완화되고 500미터 초과 1,000미터 이하의 제한보호구역 지역은 해제가 되었다. 따라서 이제는 3층 이하의 건축이 가능해진 것이다.

 

상기 물건은 제한보호구역에서 해제가 되기 전 신축한 것이라서 3층 이하만 가능한데 협의과정에서 최고고도지구 5층 이하로 허가를 득한 것이다.

 

이 물건은 유엔제2차자산유동화중개회사에서 15억원에 낙찰 받았다. 이는 농협의 저당권 채권을 자산유동화중개회사에 매각하고 자산유동화중개회사에서 임의경매 신청한 후 직접 낙찰 받은 것이다. 상계처리하면 된다.

 

그런데 이 물건에는 많은 임차인이 있다. 그 중 대항력과 우선변제권이 있는 임차인의 보증금과 대항력이 없으나 최우선변제가 가능한 소액임차인의 보증금은 선순위 이므로 이들 금액을 차감한 금액에 한해서 상계처리가 가능하다.