경기침체 속 부동산펀드에는 돈 몰린다…이유는 - 큰 손들은 사모펀드로 상업용 부동산 투자

돈이 없다고요? 부동산 펀드에는 돈이 넘친다. 은행들이 개발 사업에 프로젝트 파이낸싱(PF)을 거의 중단해 부동산 개발사업 시장이 붕괴 직전에 처해있는데 반해 부동산펀드 시장은 완전 딴판이다.

   

그것도 일반 개인도 참여할 수 있는 공개형 펀드가 아닌 각종 연기금, 생보사 등이 개별적으로 참여하는 사모형 펀드가 인기다.

 

공모형은 규제가 많아 기관투자자들이 기피해 큰 돈 모으기가 쉽지 않다. 반대로 사모형은 리츠사나 자산운용사가 좋은 투자 대상을 골라 이를 토대로 투자기관들에게 투자설명을 돈을 모은다.

  

수익율만 어느 정도 맞춰주고 안정성만 있으면 지금처럼 투자 상품 구하기가 어려운 시기에 비교적인 쉽게 돈을 모을 수 있다.

 

개인도 참여할 수 있다. 대개 은행이나 증권사 PB고객창구에서 암암리에 돈을 모아 은행이름으로 투자할 수 있고 기관투자자들이 좋다고 하면 개인 이름으로도 가능하다. 그러나 소액은 관리가 어려워 기피한다.

  

사모형 부동산펀드 시장 규모는 어느 정도일까. 10월 말 현재 수탁액은 14조8669억원으로 9월 말(14조7069)보다 1600억원 정도 증가했다. 지난해 말(13조817억원)에 비해서는 12.3%인 1조6198억원이나 늘었다.

 

그러나 공모형 펀드는 지난해 말 9130억원에서 10월 말 8420억원으로 감소했다. 사모형 펀드가 투자하는 상품은 대개 임대용 오피스 빌딩이다.

 

가끔 상업용 건물도 있지만 안정적인 수익이 보장되는 프라임급 빌딩이 가장 인기다. 이런 건물을 매입해 임대수익을 투자자들에게 나눠준다.

 

보통 프라임급 빌딩의 경우 연 수익율이 6~7%대다. 프라임급보다 못한 건물은 여기에다 1%를 얻어준다.아무래도 위험성이 높기 때문이다. 일정기간 지난 후 건물을 팔아 여기서 생기는 양도차익도 투자자들에게 나눠준다.

  

누가 돈을 모으나

 

자산운용사나 리츠사, 증권사 등이 모은다.빌딩을 매입해 임대자를 모으고 관리하는 것은 자산운용사가 담당한다. 자산운용사가 운용을 못해 당초 약속한 수익율을 맞춰주지 못해도 특별한 법적 제재는 없다.

  

그냥 미안하다고 하면서 다음에 잘 해 보충하겠다고 말하기도 한다. 하지만 한번 운용실패 실적이 있는 운용사는 다음에 거의 용역을 받지 못한다. 자산운용사가 수십개 있지만 제대로 하는 회사는 손으로 꼽을 정도다.

 

자산운용사는 매달 받는 임대료에서 운용에 필요한 경비 등을 포함해 운용수수료를 받는다. 운용수수료는 천차만별이다. 자산운용사가 돈도 모으고 물건도 골랐다면 수수료가 높고 증권사 등이 다 해놓은 것을 단순히 자산운용만 하면 적다.

  

자산운용사의 주 수익은 나중 투자 물건을 팔아 생기는 양도차익에서 큰 돈을 챙긴다. 계약에 따라 다르지만 운용사 몫은 양도차익의 20~30%정도 된다.

  

증권사 등이 투자금을 모을 경우 전체 투자금의 1~2%의 수수료를 챙긴다. 이런 저런 수수료를 공제하고도 일정 수익율을 맞춰야 하므로 이런 고수익성 부동산 상품을 찾기 어렵다.

 

 그런데도 사모형 부동산펀드에 돈이 몰리는 것은 채권 등 다른 상품 수익율이 더 낮기 때문이다. 또 부동산가격이 떨어져 앞으로 상승여력이 있다는 해석도 깔려있다.

 

경기 침체로 간접투자 늘어

 

부동산경기가 좋지 않은 것도 사모형 펀드에 돈이 몰리게 하는 요인. 경기가 나쁘면 직접투자보다 간접투자가 오히려 유리하기 때문이다. 직접 투자한 경우 본인이 임대자 관리를 해야 해 신경 쓸 일이 많다.

 

임대료를 제 때 내지 않는 경우가 적지 않고 건물 하자 처리 등 오히려 비용이 더 들어 이를 도맡아 하는 펀드에 투자하는게 속 편하다는 게 관계자의 설명이다.

 

세계 경제 불안 등으로 사모형 부동산펀드의 인기는 계속될 것으로 전문가들은 내다본다.

 

한 시장 전문가는 “부동산 시장이 좋아지면 직접투자에 나서는 게 훨씬 큰 수익을 낼 수 있지만 시장이 위축돼 있어 당분간 간접투자가 인기를 끌 것”이라고 말했다.

 

주의할 점은 없나

 

자산운용사의 신뢰가 가장 중요하다. 처음 투자자를 모집할 때 제시했던 내용이 제대로 지켜지지 않아도 사적계약에 불과해 법적 제재가 쉽지 않다. 자산운용사의 경우 대개 인력만 갖고 있을 뿐 돈을 변제할만큼 재산이 많은 것도 없다. 이런 회를 껍데기 회사라들 한다.

 

게다가 운용 과정에서 주인없는 회사가 남의 재산을 관리하는 형태여서 자칮 모럴해저드에 빠져 운용수익에 손실이 날 수도 있다. 최근 리츠사들이 수익성없는 상품에 투자해 투자자들이 큰 손실을 본 사례가 대표적인 경우다.

 

자료원:중앙일보 2011. 11. 3