올해 주택 구입 ‘천천히ㆍ싸게' - 2012 투자전략/주택 마련…보수적 전략 필요

올해 주택시장 전망은 밝지 않다. 서울과 수도권 집값은 물가 상승률에도 못미치는 1~2% 상승폭을 기록하고 지방도 5~7% 정도 올라 지난해 보다 오름폭이 줄어들 것이란 게 주택산업연구원이나 건설산업연구원의 관측이다. 민간 경제연구소 가운데는 이보다 더 큰 하락을 예상하는 곳도 있다.

 

주택산업연구원 김덕례 연구위원은 “매수 심리 침체가 심각하다”며 “유럽 재정위기 등 글로벌 경기에 대한 불확실성과 집값 회복에 대한 불확실성으로 매수심리는 계속 위축될 가능성이 크다”고 말했다.

 

올해 예정된 총선과 대선도 과거와 달리 주택시장엔 큰 영향을 미치진 어려울 것이란 관측이 지배적이다.

 

유엔알컨설팅 박상언 사장은 “정치권에선 추가 부동산 규제완화 및 개발 공약이 표 득실에 별 도움이 되지 않는다는 판단을 하고 있어 과거와 같이 주택시장이 공약에 따라 들썩거리는 현상이 나타나긴 어려울 것”이라고 예상했다.

 

전문가들은 따라서 올해를 내집마련 전략은 ‘보수적’ 기조를 유지하는 게 좋다고 조언한다.

 

대우증권 김재언 부동산팀장은 “올해는 부동산 보유를 늘리거나 신규투자를 고려하기 보다는 경기 변화에 따라 쉽게 현금화할 수 있는 지역과 상품 위주로 접근해야 한다”며 “자금계획을 철저히 세운 뒤 투자측면보다 실수요 차원에서 접근하는 게 좋다”고 말했다.

 

따라서 투자 수요가 많은 부동산은 위험하다.

 

부동산부테크연구소 김부성 소장은 “일반아파트보다 강남권 재건축 아파트의 하락폭이 큰 것은 투자자들의 비중이 높아 대외변수에 취약하기 때문”이라며 “강남권 재건축 아파트는 상반기엔 투자를 유보하고 대외경제여건의 변화 등을 지켜본 후 전략을 다시 짜는 게 좋다”고 말했다.

 

“급매물·경매물건 노려라”

 

실수요 차원에서 접근한다면 최대한 저렴하게 살 수 있는 방안을 고려하는 게 좋다. 시기적으로 매물이 늘어나고 집값이 바닥을 찍을 가능성이 큰 상반기를 권하는 전문가가 많다.

 

신한은행 고준석 갤러리아팰리스 지점장은 “자금계획이 완전하게 세워진 실수요자라면 수요자 우위 시장이 형성되어 있는 새해 1분기를 노리는 것이 유리하다”고 말했다. 고 지점장은 “시장 침체기엔 무조건 싸게 사는 게 유리하다”며 “급매 또는 경매물건 등 다양한 방법을 세워볼 필요가 있다”고 조언했다.

 

경매 시장에서 매물을 고를 때도 시간적 여유를 가지고 최대한 싸게 사도록 노력해야 한다. 경매에 참여하다 보면 낙찰받기 위해 자칫 시중 급매물 보다 비싸게 살 수 있는데 주의해야 한다.

 

지난해 연초에 경매 건당 응찰자가 평균 8명 정도나 됐지만 연말엔 4명으로 줄었고 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이나 낙찰률(경매건수 대비 낙찰률) 등이 모두 하락세를 보이는 상황에서 무리하게 접근할 필요는 없다는 게 전문가들의 공통된 생각이다.

 

지지옥션 남승표 선임연구원은 “올해 경매매물이 늘어날 가능성이 크고 응찰자도 줄어드는 추세여서 무리하게 접근할 필요는 없다”며 “좋은 물건이 나올때마다 소신껏 여러번 응찰하겠다는 생각으로 접근하는 게 좋다”고 말했다.

 

그는 “중소형 인기 단지는 감정가의 85%, 가격이 좀 높은 중대형은 80% 전후에 낙찰가가 형성될 가능성이 크다”고 덧붙였다.

 

역시 올해 최대 인기 부동산은 소형, 수익형이 될 전망이다. 반면 중대형은 여전히 미분양이 많고 시세가 비싸 집값이 더 하락할 가능성이 높다. 국민은행 박합수 부동산팀장은 “지난해 침체됐던 수도권 주택시장에서도 소형은 꾸준히 오르고 인기를 끌었다”며 “전세비율이 높은 역세권 중소형 아파트를 노릴만하다”고 조언했다.

 

자료원:중앙일보 2012. 1. 3