2012년 1월 31일 서울중앙지방법원 법원현장교육 사례 3

3. 2010-25583 : 방배동 정광빌라 – 유치권, 선순위가처분, 대지권미등기

 

동덕여중고 남동측 소재, 건축법상 사용승인 받지 않은 건물이다. 대지권미등기이나 16.11평이 감정평가 되어 나와 대지권을 취득할 수 있다. 건평 전용면적 33평이다. 감정가 6억 원이나 3회 유찰되어 최저가는 3억720만원.

 

임차인은 선순위 가처분보다 늦고 보증금은 1억9,000만 원이다. 그런데 이 집에는 윤용0과 처 서진0이 거주하고 있는데 집행관 조사에 따르면 윤용0은 임차인 김용0의 채권자이다. 임차인이 채무를 변제하지 않아 함께 거주하고 있다고 서진0이 진술한 것이다. 다시 말해서 임차인과 이 임차인에게 보증금 일부를 빌려준 부부가 함께 거주하고 있는 것이다. 이해가 되지 않는 부분이다.

 

등기부등본을 보면 소유권자는 장덕0(24년생)이고 가처분은 하나은행 서초지점으로 등기일이 2009년 6월 17일로 같다. 또 등기원인을 보면 가처분등기 촉탁으로 소유권보존등기가 된 것을 알 수 있다.

 

토지등기부등본을 먼저 살펴보면 2005년 7월 27일 소유자와 하나은행은 근저당권설정계약을 하고 1억8,000만원을 대출받아 공사를 시작하였다. 근저당권설정계약은 토지와 건물에 공동담보로 근저당권을 설정등기 하는 조건이다. 그래서 등기부등본이 있는 토지에는 2005년 7월 27일에 근저당권설정등기를 마쳤다.

 

이후 시공사 (주)에이치에프가 공사를 하였고 공사를 마쳤지만 공사대금도 주지 않고 건물에 대한 소유권보존등기를 하지 않는 것이다. 이에 시공자는 유치권신고를 하고 하나은행에서는 먼저 가처분신청을 하고 근저당권설정등기청구소송을 제기하여 승소를 한 것이다.

 

한편 하나은행은 이 저당권을 우리에프앤아이제17차유동화전문회사에 매각하여 임의경매 신청을 하였고 3억8,503만 원에 낙찰이 되었다.

 

이 금액은 직전금액인 64% 3억8,400만 원에 103만원 더 높은 금액이다. 내가 수업시간에 항상 강조하는 것이 있다. 좋은 물건에 투자할 때 욕심 버리고 직전금액 보다 1~200만 원 더 쓰면 대부분 낙찰된다고.

 

어떤 분은 단독응찰이라 최저가 보다 8천만 원 더 높게 썼다고 아쉬운 표정을 짓는데 그것은 결과론적으로 그런 것이고 낙찰이 되어야 수익을 따질 수 있는 것이므로 6억 원의 물건을 추가로 인수하는 금액 없이 3억8,503만 원에 낙찰 받은 것은 잘 받은 것으로 본다.

 

간혹 경매브로커는 이런 불만을 방지하기 위해 바지(브로커 사무실의 직원)을 내세워 그 직원에게 3억8,500만 원에 응찰하도록 하여 차순위와 3만원의 차이로 낙찰 받게 해주면 최고가 매수신고인이 좋아는 하겠지만...이런 방법은 이제 하지 말아야 할 것이다.

 

아무튼 대지권미등기라도 감정평가에 포함되어 나왔으니 상관없고 유치권신고 되어 있으나 임차인과 그 채권자가 함께 공동 거주하고 있으니 성립이 되지 않고, 임차인은 후순위이나 보증금 전액 배당이 가능해서 명도문제 없고, 선순위 가처분이 있으나 근저당권설정등기를 위한 가처분이고 배당을 첫 번째로 받으니 역시 소멸되고...

 

대충 보면 아주 복잡해 보여도 찬찬히 살펴보면 아무런 문제없는 물건인데 3번이나 유찰이 되었습니다. 이런 물건이 좋은 물건입니다. 전문가라면 이러한 물건을 찾아 응찰해야지요.