부동산 한파 이번엔 목동…학군 수요 줄면서 집값 곤두박질

 

 

금융위기 이후 한파가 부는 강남 부동산 여파가 목동으로 번지고 있다. 그동안 목동은 제2강남으로 불릴 만큼 가격 상승을 주도해 왔고, 투자 선호지로 인기를 끌었다. 목동의 가장 큰 메리트는 바로 학군. 하지만 한쪽에서는 명문 학군의 수명도 다했다는 분석이 나온다. 강남 집값 하락의 바통을 이어받아 목동마저 집값이 떨어지는 것 아니냐는 의견이 나오는 이유다.

 

먼저 강남 부동산 시장 분위기를 보자. 금융위기 이후 가뜩이나 얼어붙은 강남 부동산 시장에 한파가 몰아치고 있다. 박원순 서울시장의 재건축, 재개발 속도 조절 발표에 이어 최근에는 재건축 소형 확대를 발표하면서 강남 부동산 시장은 더욱 침울해졌다.

 

하루에 몇 건씩 계약했던 강남 중개업소는 자물쇠가 굳게 채워진 곳이 많다. 시세보다 싼 매물들은 속속 나오는데 찾는 사람이 없어 거래가 끊긴 지 오래다. 실제로 강남구는 박원순 서울시장이 취임한 지난 10월 이후 아파트 매매 가격이 1.75% 하락했다. 송파구가 1.32%로 그 뒤를 이었다. 강동구는 1.23%, 서초구는 1.01% 떨어져 재건축 단지가 몰려 있는 지역이 하락세의 상위권을 휩쓸었다.

 

주택거래량도 역대 최저치를 기록했다. 국토해양부는 지난 1월 전국 주택거래량이 지난 2006년 정부의 실거래량 집계 이후 최저치를 나타냈다고 발표했다. 전국 1만5181건으로 전달 대비 76.2% 감소했고, 계절적 비수기 효과를 제거한 지난해 같은 달에 비해서도 66.5% 줄었다.

 

목동신시가지1단지 1억원 하락

 

문제는 한파가 강남에 이어 목동으로 번지고 있다는 점이다. KB국민은행 자료를 분석해보면 양천구 아파트 매매 가격은 지난해 12월에는 0.2% 하락했지만 올 1월에는 0.5%로 크게 떨어졌다. 다른 지역은 다 오르고 있는 전세 가격도 양천구는 하락세다. 전세 가격은 지난해 12월 0.2% 하락했고, 올 1월에는 0.4%까지 떨어지고 있다.

 

양천구 목동 목동신시가지1단지 148㎡는 지난해 6월 13억원에서 현재 12억원으로 1억원이 떨어졌다. 목동신시가지3단지 115㎡는 같은 기간 7500만원 하락해 현재 9억6500만원 선이다. 지난해 7월 10억4000만원에서 8월 500만원이 떨어졌고, 9월에는 다시 1000만원이 떨어졌다. 그리고 11월에는 2000만원, 12월에는 2500만원, 올 1월에는 1500만원이 떨어지는 등 매달 하락이 계속되고 있다.

 

3단지 하락 폭이 커지는 이유는 교육 특구 목동의 학군 1번지가 변하고 있기 때문이다. 목동의 전통적인 학군 1번지로 꼽히던 목동3단지아파트는 단지 내 영도초등학교와 신목중학교가 위치해 오랫동안 ‘맹모’들의 선호도 1순위 지역으로 꼽혀왔던 곳이다. 2009년 오목교역 근처에 목운 초중교가 개교하면서 목동7단지로 수요가 많이 이동했다.

 

불황은 경매 시장으로까지 이어지고 있다. 지난 1월 강남3구와 목동, 분당, 용인의 낙찰가율은 64.8%였다. 목동이 위치한 양천구는 아파트 24채 중 6채만이 주인을 찾았고, 낙찰가율도 69.8%로 70%를 밑도는 수준이다. 6건의 낙찰 사례 가운데 가장 낙찰가율이 높았던 전용면적 84㎡의 목동 우성아파트는 감정가 5억3000만원의 83.5%인 4억4200만원에 낙찰됐다.

 

수시전형 비중 높아져 인기 시들 　

 

목동 지역 불황이 거세지는 가장 큰 원인은 경기 침체다. 투자자들 구매력이 줄어든 데다가 가계부채 문제가 심각해지면서 급매물을 내놓는 매도자가 늘고 있다. 반면 불황의 골이 깊어지면서 부담이 큰 비싼 아파트를 사겠다는 수요자는 사라져 가격은 더욱 떨어지는 분위기다.

 

경기 회복 기대감이 꺾이면서 자녀 교육을 위해 빚을 내 인기 학군으로 옮기려던 학군 수요도 위축됐다. 그만큼 목동이 명문 학군의 힘을 잃어가고 있는 것으로 분석된다. 이 밖에 대학 입시 때 수시전형 비중이 높아지면서 특목고 등 소위 명문고 인기가 시들해진 것도 원인이다.

 

그동안 목동 일대 중학교 주변이 ‘전세 1순위’로 꼽혔던 것은 인근 명문고나 특목고 진학률이 높았기 때문이다. 하지만 지금은 사정이 달라졌다. 한국대학교육협의회에 따르면 2013학년도 입시에서 대학들은 총 정원의 62.9%를 수시모집으로 선발한다. 6년 전인 2007년 51.5%보다 11.4%포인트 늘었다.

 

특히 서울대가 이 비중을 종전 60.8%에서 2013년 79.4%로 대폭 확대하는 등 명문대의 수시모집 비중도 크게 늘고 있다. 도입된 지 3년 된 ‘고교 선지원·후배정’ 제도와 유난히 쉬웠던 지난해 수능도 한몫했다. 비중이 높아진 내신 성적을 잘 받기 위해선 경쟁이 치열한 대치동, 목동이 아닌 타 지역이 오히려 유리할 수 있기 때문.

 

목동 집값은 다시 회복할 수 있을까. 그러긴 쉽지 않아 보인다. 부동산 장기 침체의 원인인 미국발 금융위기에 이어 유럽 재정위기 등 세계 경제위기가 여전해 시장 불안을 더 부추기고 있다. 국내 부동산 체감 경기도 꽁꽁 얼어붙어 무리하게 대출받아서 비싼 집을 사려는 수요자가 움직일 가능성이 희박하다. 세계 경제위기가 지속되는 이상 국내 부동산 경기도 쉽사리 회복되기 힘들다. 수요자 입장에서 거품이 많다고 보는 목동 집값은 당분간 떨어질 가능성이 크다.

 

물론 부동산 시장이 다시 살아날 가능성도 배제할 수 없다. 예를 들어 지난 2~3년 전만 해도 지방 부동산 시장이 이렇게 회복될 것이란 기대감은 극히 적었다. 부산을 비롯한 대전, 울산 그리고 기타 지방 집값은 하루가 다르게 급락했다. 새로 분양하는 아파트들은 대부분 미달 사태에서 벗어나지 못했다. 이에 건설사들은 지방에 신규 분양을 꺼렸고, 이는 2~3년 후 현재, 주택 공급 부족으로 이어져 집값 상승을 가져왔다. 글로벌 경제위기에도 아랑곳하지 않고 집값 상승은 가히 폭등 수준이었다.

 

 

 

 

공급 부족해 3년 후 회복 가능성도

 

이제 서울을 포함한 수도권 차례다. 지금은 비록 글로벌 경제위기로 시장이 위축돼 있지만, 길게는 2~3년 후 지금과 또 다른 모습을 전망할 수 있다. 현재 민간 건설사들은 경제 불안과 보금자리주택 등으로 신규 물량을 내놓지 않고 있다. 이는 2~3년 후 공급 감소로 이어지고 집값 바닥론이 힘을 얻으면서 수요자 움직임이 시작될 것으로 분석된다. 서울 고교선택제 축소로 학군의 매력도 다시 한 번 힘을 발휘할 수 있다.

 

서울시 교육청은 자신의 거주지가 포함된 일반학군 내 배정 희망자에 한해 중부학교군 내 2~3개 고교를 지원하는 내용의 또 다른 개편안(일반학군안)도 논의 중이다. 일반학군 내에서만 배정하는 내용의 개편안은 사실상 고교선택제를 폐지하는 것과 다름없기 때문이다.

 

이렇게 되면 현재 서울 지역 중학교 2학년 학생이 고등학교에 입학하는 2013년부터는 거주지와 인근 학군에 있는 일반 고교에만 지원할 수 있다. 따라서 양천구 목동 일대는 당분간은 가격 하락이 이어지겠지만 조만간 회복될 가능성도 있다. 중장기 관점에서 시세가 많이 떨어진 급매물 중심으로 매입한다면 시세차익을 기대할 수 있을 전망이다.

 

목동에 투자할 때에는 학군과 재건축 우선순위에 투자포인트를 맞추는 것이 좋다. 우선, 부동산 맹추위도 한국 어머니의 교육 열기를 쉽사리 꺼뜨리기는 쉽지 않을 것이다. 따라서 수도권에서 몇 안 되는 명문 학군으로 꼽히는 목동의 인기는 지금은 잠시 주춤하더라도 앞으로 꾸준히 이어갈 전망이다. 학군이 좋은 곳은 3단지와 7단지가 꼽힌다.

 

목동은 강남 다음으로 투자 수요가 많은 지역으로 꼽히는 만큼 재건축 기대감도 많이 반영되는 지역이다. 따라서 목동신시가지의 경우에는 재건축 시기를 고려해야 한다. 목동신시가지는 1985년부터 1988년 사이에 입주를 시작해 빠르면 2013년부터 구역 지정이 가능하다. 단지별로 살펴보면 신시가지 1단지는 1985년 12월 입주가 시작됐고 2~6단지는 1986년 9~11월에 순차적으로 입주했다. 신정동 8~14단지는 1987년 7월~1988년 10월 사이에 입주를 받았다. 이에 따라 1단지 2013년, 2~6단지는 2016년, 8·9·10·13·14단지 2019년, 7·11·12단지는 2022년에 구역 지정이 가능하다.

 

재건축 가능 연도와 학군에 따라 시세가 천차만별이다. KB국민은행 시세를 보면 2월 17일 기준, 7단지 저층은 ㎡당 895만원, 7단지 고층은 815만원이다. 5단지는 ㎡당 평균 799만원이고 2단지 789만원, 1단지 저층 789만원, 3단지 761만원, 4단지 726만원, 1단지 고층 717만원, 6단지 710만원 등의 순서로 높았다. 신정동에 있는 8~14단지는 ‘앞 단지’들과 달리 대부분 ㎡당 평균 600만원 중반대에 거래됐다. 가장 비싼 목동신시가지7단지 저층과 가장 싼 목동11단지 고층의 경우 무려 377만원 차이가 난다.

 

자료원:매일경제 2012. 3. 4