명의 빌린 낙찰 물건, 되팔 때 양도세는 누구 부담? 양도소득은 원래 명의인에 귀속…그러나 타인 특정시 ‘실질과세 원칙’ 적용

#서울 강남 소재 근린상가의 1/2 지분을 소유하고 있던 A씨는 나머지 절반 지분권자인 B씨의 부탁에 따라 자신의 지분을 포함한 부동산 전체에 관해 1995년 3월 2억6000만원의 근저당권을 C사에 설정해줬고, 1999년 6월에는 D은행에 3억6000만원의 근저당권을 설정해줬다.

B씨가 거액의 채무를 지는 등 자금사정이 어려워지자, A씨는 장래 발생할지도 모를 구상금 채권 등 담보를 위해 2001년 6월 B씨의 지분에 6억원의 근저당권을 설정받았다.

반년이 지난 2002년 1월, E사가 B씨에 대한 2억원의 청구채권에 기해 B씨의 지분을 가압류했다.

이에 B씨는 A씨와 논의 끝에 "상가를 매도해 매매대금을 1/2씩 나눠 갖고, 건물에 설정된 근저당권 등을 말소하기 위해 원고명의 근저당권을 실행하되 A씨가 경매절차에서 B씨의 지분을 낙찰받는다"는 내용에 합의했다.

2002년 4월 경매가 개시됐고, 경매진행 도중 2002년 9월, A씨와 B씨는 F씨에게 22억원에 매매계약을 체결했다. 이어진 경매과정에서 A씨는 7억1300만원의 입찰가를 써내 B씨의 지분을 낙찰받는 데 성공했다.

2002년 11월 29일, A씨가 받을 6억원을 제외한 나머지 1억1300만원을 B씨가 지급하는 방법으로 매각대금이 지급됐고 이에 따라 다음날 B씨의 지분이 A씨앞으로 소유권이전 등기됐다.

또 A씨는 9월에 체결됐던 매매계약에 따라 2002년 12월, F씨 앞으로 건물 소유권이전등기를 마쳐줬다. 매매대금 22억원은 두 사람이 약 절반의 비율로 나눠 가졌다.

일주일 후 A씨는 이 건물을 22억원에 양도했다며 양도소득과세표준 예정신고를 했다. 이때 A씨는 양도차익이 발생하지 않은 것으로 보아 양도세를 내지 않았다.

문제는 그 다음 발생했다. 세무서가 A씨에게 양도소득세를 부과한 것이다. 근저당권 등의 말소를 위해 이름만 빌려준 것으로 여겼던 A씨는 양도세부과처분취소 소송을 제기했다.

1심 법원은 A씨의 손을 들어줬다. B씨 지분이었던 부분의 양도소득 실질귀속자는 B씨고 A씨는 형식상 소유권이전등기가 된 자에 불과하므로 실질과세의 원칙상 양도세는 B씨에게 부과돼야 한다는 것.

하지만 2심 법원 판단은 달랐다. 2심 법원은 "경매를 통해 부동산을 매수하려는 사람이 매수대금을 자신이 부담하면서 다른 사람의 명의로 매각허가결정을 받기로 약정함에 따라 매각허가가 이뤄진 경우, 매수인의 지위에 서게 되는 사람은 어디까지나 그 명의인"이라고 판시했다.

이어 "위 지분의 소유권은 원고가 취득하였다 할 것이므로, 이를 양도함에 따른 양도소득도 원고에게 귀속되며 양도세 납세의무자로 본 세무서의 처분은 위법하다 할 수 없다"고 밝혔다.

그러나 대법원에서 다시 결과가 뒤집혔다. A씨의 손을 들어준 것이다.

대법원은 "이 사건 경매절차에서 매수인의 지위에 서는 사람은 그 명의인이고 그가 경매 낙찰받은 부동산의 양도에 따른 양도소득도 특별한 사정이 없는 한 소유자인 명의인에게 귀속되는 것이 원칙"이라고 전제했다. 이어 "그러나 이 사건처럼 A씨가 B씨와의 약정을 이행하기 위해 직접 제3자에게 소유권이전등기를 경료해준 경우는 매수대금을 부담한 B씨가 사실상 소득을 얻은 것이므로 B씨가 양도세 의무를 지는 것"이라고 판결했다.

이상에서 알 수 있는 것은 ▲경매절차에 따라 적법하게 매수인이 된 명의인은 소유권 취득은 물론 양도소득 발생시 양도소득 납세의무도 함께 진다는 것 ▲그럼에도 불구하고 실제 소득의 귀속 주체가 명의인이 아닌 다른 사람으로 특정할 수 있을 때는 실질과세의 원칙을 적용한다는 것이다.

이번 판례는 부동산 지분을 가지고 있는 지분권자들에게 시사하는 바가 크다. 특히 지분을 절반씩 소유하고 있는 경우, 서로 알고 있는 사이일 가능성이 크고 공유자 우선매수신고라는 강력한 권리 행사가 1회 가능한 만큼 이와 똑같은 사례가 또 나오지 말란 법은 없기 때문이다.

 

자료원:경제투제이 2013. 4. 29