낙찰 물건 임차인이 외국인이라면? 외국인 권리신고 유무·인적사항 등 면밀히 파악해야

# 김모씨는 얼마 전 낙찰 받은 서울 관악구 연립주택 때문에 골머리를 썩고 있다. 이곳에 세들어 사는 임차인이 버티는 터라 명도에 애를 먹고 있는 것이다.

경매에 대해 조금이라도 아는 사람이라면 ‘인도명령으로 처리하면 되는 걸 뭘 골머리를 썩고 있나’라고 생각할 것이다. 그러나 김씨가 낙찰받은 주택의 임차인은 외국인이른 점 때문에 일반적인 명도와는 상황이 다르다.

최근 국내 거주 외국인이 증가하면서 외국인 임차인이 점유하고 있는 주택 또한 늘고 있다. 그러다보니 외국인 임차 주택이 경매시장에 나오는 것도 놀라운 일이 아니게 됐다.

그렇다면 외국인 임차인에 대해서는 과연 어떻게 대처해야 할까.

현행 법률에 의하면 외국인이라 하더라도 주민등록법상 적법한 임대차 계약을 유지하는 경우 내국인과 동일한 임차보증금을 배당받을 수 있고 법적 보호도 받을 수 있다. 이에 따라 낙찰자 역시 인도명령이나 명도소송을 통한 법적 대처가 가능하다.

 

그러나 이는 외국인이 자신의 권리신고를 했을 때, 즉 자신의 인적사항을 법원에 신고했을 때만 해당된다. 만약 법원에 권리신고를 하지 않은 외국인 임차인이 있다면 결과가 달라질 수 있다.

인도명령을 하기 위해서는 인도명령 대상자에 대한 명확한 확인이 필요하다. 그러나 권리신고를 하지 않은 외국인 임차인은 인적사항 파악이 어려워 인도명령 집행에 어려움을 겪을 수밖에 없다. 명도소송도 마찬가지다. 명도소송에는 인적사항 기재가 필수인데 이를 모른다면 소를 제기할 수 없기 때문이다.

특히 대사관 건물이거나 대사관 사저의 경우는 외교문제로 비화될 수 있기 때문에 꼼짝없이 계약기간 만료만 기다려야 하는 사태도 발생할 수 있다.

또한 외국인 임차인은 대항력 유무를 판단하기도 쉽지 않다. 내국인과 달리 전입신고를 하지 않기 때문에 동사무소에서 전입일자를 알아낼 수 없기 때문이다.

다만 주민등록법 시행령 제6조에 따르면 “외국인의 주민등록에 관한 신고는 출입국관리법에 의한 외국인등록으로써 갈음”하기 때문에 외국인등록이 곧 주민등록신고와 같은 효력을 갖게 된다.

서울지법 판례에 따르면 “외국인이 주택을 임차하여 출입국관리법에 의한 체류지변경신고를 하였다면 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있는 공시의 방법으로 마련된 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 주민등록을 마쳤다고 보아야 한다”고 명시돼 있다. 결국 외국인 임차인의 대항력은 출입국 관리사무소를 통해 확인이 가능하다.

외국인이 임차 중인 주택을 낙찰 받기로 했다면, 외국인의 권리신고 유무와 인적사항 파악 가능 여부 등을 면밀히 파악하고 출입국 관리사무소를 통한 대항력 유무까지 파악해야 한다. 경매는 ‘앗’ 하는 순간 뜻하지 않은 사고를 만날 수 있기 때문에 만전을 기해야 함을 잊지 말아야 한다.

 

자료원:경제투데이 2013. 3. 11