추석 연휴 '땅' 때문에 등돌린 가족

#A씨의 집은 명절 때마다 시끄럽다. 몇 년 전 친척들이 공동 투자해 매입한 땅 때문이다. 이 땅은 A씨의 고모부 단독 명의로 등기돼 있다. 시세가 올라 매수자가 나타났음에도 A씨 고모부가 땅을 팔지 않고 있어 친척들과 마찰을 빚고 있다. 게다가 A씨 고모부가 친척들 모르게 이 땅을 담보로 대출을 몇 차례 받은 게 알려지면서 싸움은 더 커졌다.

 

친척끼리 공동 투자한 땅 탓에 명절 가족의 화목함이 사라졌다. 공동투자임에도 대표자를 세워 단독 명의로 등기함으로써 매수의견 불일치 등의 문제로 마찰을 빚는 것이다.

 

6일 부동산업계에 따르면 일반적으로 큰 규모의 땅은 혈연관계에 있는 사람들이 공동 투자하는 경우가 많다. 일반적으로 공동투자의 경우 땅을 공동명의로, 투자비용에 따른 지분을 나눠 등기한다. 간혹 대표자를 세워 명의신탁하는 경우도 있다.

 

문제는 명의신탁의 경우 법상 매매를 할 수 있는 소유자가 명의자로 한정돼 공동투자자들이 매매 의견을 낸다고 해도 따르지 않으면 그만이다.

 

김규정 우리투자증권 부동산 연구위원은 "공동투자 했음에도 단독 명의로 등기돼 있을 경우 실제 명의자 의사 반영이 가장 크다"면서 "친척끼리 명의신탁으로 땅을 구입할 경우 나중에 많은 마찰이 생겨 지양해야 한다"고 말했다.

 

공동투자자들이 정당한 권리를 요구하고 싶다면 법원을 통해 명의신탁 해지를 할 수 있다. 다만 부동산 실명제 위반으로 과태료가 부과된다. 단독 명의에서 매매가 이뤄지면 매매가에 명의자가 낸 세금 등의 부대비용을 우선적으로 제외한 뒤 나머지 돈을 투자자들과 나누게 된다.

 

명의자가 공동투자자들 몰래 땅을 매매할 경우 법상 계약은 유효하다. 이 경우 공동투자자들은 매매된 땅이 명의신탁된 상황임을 증빙하고 손해배상청구를 할 수 있다.

 

단독 명의로 등기된 경우 명의자가 땅을 담보로 대출받을 수 있다. 공동투자자들이 명의신탁이란 점을 들어 대출이 무효하다고 은행을 상대로 소송해도 받아들여지지 않는다.

 

이 경우 공동투자자들은 소명 절차를 거쳐 해당 땅에 가압류를 신청하고 지분 회복을 위한 소송을 준비해야 한다.

 

한광일 변호사는 "지분 회복이 우선된 상황에서 손해액에 대해 배상청구를 해야 한다"면서도 "대출금이 명의자 지분보다 많아 공동투자자들에게 손해를 입힐 정도라면 피해 회복이 100% 되긴 힘들 것으로 보인다"고 말했다.

 

한편 공동 명의로 등기했을때 매매는 합의를 도출해야 한다. 합의 도출이 안될 경우 매매의사가 있는 투자자가 다른 투자자에게 지분을 양도할 수 있다.

 

공동 명의 매매 시 지분율에 따라 수익을 분배받게 된다. 공동 명의의 경우 전원 합의 하에만 금융권 대출을 받을 수 있다. 합의가 이뤄지지 않을 경우 대부업권을 통해 본인 지분 안에서 대출받을 수 있다.

자료원:머니투데이 2014. 9. 6