인기끄는 '지역주택조합'..장점만큼 많은 '함정' 주의 - 분양가 10~20% 저렴하다지만 편법에 사기분양까지

최근 분양시장이 활기를 띠는 가운데 내집마련 틈새상품으로 '지역주택조합' 아파트가 인기다. 청약통장이 필요 없어 누구나 참여할 수 있고 일반분양보다 분양가가 저렴한 것이 장점으로 꼽힌다.

 

정부도 법개정을 통해 조합원 자격요건을 완화했다. 하지만 법적 안전장치가 미비하고 과도한 마케팅으로 피해를 볼 수 있어 옥석을 가려 투자해야 한다는 게 전문가들의 지적이다. 심지어 일부사업의 경우 사기분양을 당해 피해를 보기도 한다.

    

 

 

21일 건설업계에 따르면 현재 전국적으로 조합원을 모집 중인 지역주택조합 아파트는 1만2092가구인 것으로 조사됐다. 소규모 단위로 진행하는 곳이 많아 확인되지 않은 물량까지 포함하면 실제물량은 이보다 훨씬 더 많을 것이라고 업계는 내다본다.

 

서울에선 동작구 상도동 일대 S조합의 경우 총 2300가구 규모의 대단지로 전용 59~84㎡로 구성된다. 신대방동 T조합 역시 전용 58~84㎡ 935가구 규모의 지역주택조합 아파트다. 경기 남양주시 화도읍 창현리 I조합은 1320가구 규모로 이달말 주택홍보관을 열고 조합원을 모집할 예정이다.

 

지역주택조합은 같은 지역에 사는 주민들이 내집마련을 위해 조합을 설립하고 재원을 조달, 땅을 사들인 후 직접 시공업체를 선정해 아파트를 짓는 방식이다.

 

조합원들이 돈을 모아 토지를 매입하기 때문에 대출이자가 발생하지 않는 만큼 10~20%가량 저렴한 분양가가 가장 큰 메리트다. 시공업체 입장에서도 PF(프로젝트파이낸싱) 대출 보증을 서지 않아도 되고 조합원이 70% 이상 확보된 만큼 미분양리스크가 적다.

 

주택청약통장 없이 분양받을 수 있고 전매제한이 없어 사업승인 후 양도·양수가 가능한 것도 장점이다. 지역주택조합이 사업부지의 95%를 확보하면 나머지 5% 토지 소유주를 상대로 매도청구권을 행사할 수 있어 과거처럼 '알박이'가 쉽지 않은 것도 특징이다.

 

무엇보다 주택조합아파트 추진이 활성화된 이유는 정부의 규제완화 덕분이다. 지난해 주택법개정을 통해 조합원자격을 동일 시·군 거주자에서 인접 광역생활권 단위로 확대한 데 이어 지난 4월엔 전용 85㎡ 이하로 건설해야 하는 가구의 비율을 종전 100%에서 75%로 완화했다. 지난달엔 전용 60㎡ 이하 1주택자에서 전용 85㎡ 이하 1주택자로 자격을 완화해 조합원 모집이 용이하다.

 

권일 닥터아파트 팀장은 "민간분양과 달리 마케팅 비용 등이 덜 들어가다 보니 분양가가 저렴하고 재건축과 달리 추진위원회 승인, 안전진단, 관리처분 인가 등의 절차가 생략돼 사업추진 속도가 빠르다"고 설명했다.

 

◇분양가 저렴하지만 사업지연되면 추가분담금 '폭탄'

 

하지만 분양이 아니라 조합원 모집이어서 사업실패의 책임을 개인들이 떠안아야 하는 부정적 부분도 간과할 수 없다. 사업추진이 지연되면 추가분담금이 늘어날 수 있고 한번 가입하면 조합탈퇴도 쉽지 않다.

 

조합운영이 투명하지 않아 비리가 끊이지 않는 점도 문제다. 실제 사업승인이 난 지방의 한 지역주택조합의 경우 업무대행사 선정과 조합 자금관리, 토지매입의 투명성결여 등에 따른 고소·고발이 잇따르면서 사업이 지연된다. 심지어 조직폭력배를 고용, 조합원 모집과정에 개입, 투기를 목적으로 허위조합원을 내세웠다는 의혹이 제기돼 검찰수사가 진행되기도 했다.

 

특히 주택조합 아파트는 사실상 분양임에도 토지를 확보하지 않은 상태에서 분양하기 때문에 대한주택보증의 분양보증서를 발급받지 못한다. 결국 사업지연이나 중도포기 사태가 일어나면 대부분 책임을 조합원이 떠안을 수밖에 없다.

 

현행 '도시 및 주거환경정비법'을 적용받는 재개발·재건축사업과는 달리 지역주택조합은 전문법규가 없어 다툼이 발생하면 이를 해결하기 어렵다. 시공사 역시 아파트브랜드 제공만 확약할 뿐 어떤 책임도 없어 시공사만 믿고 조합원이 됐다 낭패를 볼 수도 있다.

 

오창환 이룸디앤씨 대표는 "일부 부동산 개발업체의 과장홍보 등으로 인한 피해가 늘어나지만 조합에서 탈퇴하는 것도 힘들고 탈퇴해도 이미 지급한 계약금을 반환받기 쉽지 않다"며 "주택조합에 참여하려면 부지매입 비율, 조합원수 등을 꼼꼼히 따져보고 입지나 아파트브랜드까지 고려해 분양가가 저렴한 것인지도 따져봐야 한다"고 말했다.

 

자료원:머니투데이 2014. 10. 21