분쟁 속출하던 전월세전환율, 5%대로 인하한다 - 국회 서민특위, 임대차분쟁정위 설치하고 표준계약서 도입키로

법정 전월세전환율이 5%대로 낮아질 전망이다. 임대차 분쟁조정위원회도 설치되고 표준임대차 계약서 작성도 의무화된다. 그러나 야당이 주장하는 전월세상한제와 계약갱신청구권은 임대료 급등과 임대주택 감소 등 부작용 우려가 커 도입이 쉽지 않을 전망이다.

 

국회 서민주거복지특별위원회는 8일 오전 전체회의를 열고 전세 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 전월세전환율 산정방식을 ‘기준금리×4(곱하기 방식)’에서 ‘기준금리+α(더하기 방식)’로 바꾸기로 의결했다. α값은 대통령령에 위임하기로 했다. α값을 4%로 할 경우 전월세전환율은 5.5%로 지금보다 0.5%포인트 내려가게 된다.

 

특위는 임대인과 임차인 간 임대료 등을 둘러싼 각종 분쟁을 해결하기 위해 지역별 법률구조공단에 임대차 분쟁조정위도 설치키로 했다. 또 임대인과 임차인 권리·의무 관계를 명확하게 하고 암차인 보호를 안내하는 주택임대차표준계약서 사용도 의무화하기로 했다.

 

이날 특위에서는 전월세상한제와 계약갱신청구권 도입 효과에 대한 주택학회 용역 결과 보고도 있었다. 연구 책임을 맡은 정의철 건국대 부동산학과 교수(한국주택학회장)는 “(시뮬레이션 결과) 임대차시장이 임대인 중심으로 작동되고 임대주택 물량이 충분히 않아 임대료 상승률이 높은 지역과 시장에서는 전월세상한제 도입에 따른 임대료의 즉각적인 상승효과가 클 수 있다”며 전월세상한제 부작용을 우려했다.

 

전월세상한제 도입 시 임대주택 공급이 감소할 것이라는 전망도 내놨다. 정 교수는 “전월세상한제 실시 후 4년간 임대인이 받는 임대료 현재 가치가 상한제 이전의 약 95% 수준이라고 가정하면 1년 동안 임대주택 공급은 3.3% 감소할 것”이라고 밝혔다.

 

지난 2010년 1분기부터 2012년 2분기까지 이 결과를 대입하면 2년6개월간 임대주택 순공급량은 8.36%(5만5000여 가구) 감소한다고 연구진은 추정했다. 연구진은 전월세상한제도입 시 전세의 월세화 가속화도 지적했다. 정 교수는 “전세·보증부 월세가 존재하는 우리나라 임대차시장 특성을 감안할 때 전월세상한제 도입시 ‘전세의 월세화 현상’이 가속될 우려가 있다”고 특위에 보고했다.

 

두 결과를 종합하면 전월세상한제 도입시 전세주택이 크게 감소할 수 있다는 뜻으로 해석할 수 있다. 전세주택 감소는 수요가 일정하거나 증가한다고 가정할 경우 심각한 전세난으로 이어지게 된다. 다만 연구진은 계약갱신청구권만 도입할 경우 초기 임대료 급등은 없을 것으로 전망해 계약갱신청구권 도입에 대해서는 여지를 남겼다. 보고서에 따르면 계약갱신청구권만 도입할 경우 임대료의 즉각적인 상승은 최소 0.74%에서 최고 1.52%로 나타났다.

 

이미경 서민특위 위원장은 “계약갱신청구권만 도입할 경우 특별한 부작용이 없는 것으로 시뮬레이션 결과가 나왔다”며 “상한제가 없어 집주인인이 임대료를 한 없이 올리는 경우에는 분쟁조정위에서 적정수준 임대료를 제시해주면 될 것”이라고 주장했다. 이에 대해 김경환 국토부 1차관은 “계약갱신청구권 보장에 대해서 조금 더 검토해보겠다”고 답했다.

 

자료원:매일경제 2015. 12. 9