2016년 개정된 상가임대차 보호법

1. 개정된 상가임대차 보호법 문답

 

○ 임차인이 차임을 연채하는 등 과실이 있는 경우에도 권리금이 보호되는 것인가

 

☞ 개정법은 임차인의 잘못이 있는 아래의 경우 권리금 보호 조항의 적용을 제외하도록 하고 있으나, 철거, 재건축의 경우는 예외로 하고 있다.

 

① 임차인이 3기 이상의 차임액을 연체한 경우

② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전무 또는 일부를 전대한 경우

⑤ 임차인이 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못한 경우

⑦ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

○ 임차인이 임대차계약 체결 당시 지급한 권리금이 있어야만 임대차 종료 시 권리금 보호를 받을 수 있는 것인가

 

☞ 임차인이 임대차계약 체결 당시 전임차인에게 권리금을 지급하지 않았다고 하더라도 임대차 기간 동안 설치한 영업시설, 비품이나 임차인의 노력으로 형성된 거래처, 신용 등 유형, 무형의 재산적 가치가 임대차 종료 시까지 남아 있다면 권리금 보호 조항의 적용을 받을 수 있다.

 

○ 임차인이 3기 차임액을 연체할 경우 임대인은 해지권을 행사할 수 있는데, 이때 차임 연체는 연속적이어야 하는 것인가

 

☞ 차임연체액이 전후를 합하여 연체액이 3기에 이르면 이에 해당하는 것으로 해석해야 하나, 임차인이 과거에 3기의 차임액을 연체한 사실이 있어도 그 후 임차인이 연체차임을 전부 또는 일부 지급하여 남아 있는 연체액이 3기 차임액에 달하지 않는다면 임대인이 해지권한을 행사할 수 없다.

 

○ 임대인이 미리 임대차계약 체결의 거절의사를 표시한 경우에도 임차인은 신규임차인을 주선하여야만 임대인에게 권리금 회수기회 방해를 이유로 손해배상을 청구할 수 있나

 

☞ 임대인이 임차인에게 신규임차인을 주선하여도 임대차 계약을 체결하지 않겠다는 의사를 명시적으로 표시했다면 상가건물임대차보호법 규정의 “그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위”에 해당한다고 볼 수 있다.

 

물론 임대인에게 계약 거절의 정당한 사유가 있다면 손해배상 책임이 면제된다고 할 것이다.

 

○ 상가건물 임대차 표준계약서는 어떻게 구할 수 있나

 

☞ 이번 법률개정에 맞추어 법무부는 상가건물임대차표준계약서를 만들어 배포하였으며, 법무부, 국토교통부, 중소기업청 인터넷 홈페이지에 게시되어 있어 다운로드 받거나 각 지방자치단체의 주민센터와 세무서에서도 구할 수 있다.

 

○ 상가임차인은 누구나 상가건물의 주인이 바뀌어도 바뀐 주인에게 기존의 임대차계약을 주장할 수 있나

 

☞ 개정법은 종전에 환산보증금이 일정금액 이하인 임대차에만 인정되던 대항력을 모든 임대차에 적용되도록 하였으며, 임차인은 보증금, 차임 액수와 무관하게 이전 건물주인과 체결한 임대계약을 새로운 건물 주인에게 주장할 수 있게 되었다.

 

대항력의 요건을 갖춘 임차인은 기존 임대차계약의 내용뿐만 아니라 계약갱신요구권, 권리금 회수 방해금지에 따른 손해배상청구권 등의 권리를 새로운 건물 주인에게도 행사할 수 있게 되었다.