낙찰 확률 높이는 고수의 노하우는..시세 상한선에서 입찰가 조정..욕심낼수록 낙찰 가능성 떨어져

부동산 경매는 낙찰을 받느냐 못 받느냐에 성패가 갈린다. 하지만 단순히 낙찰만 받았다고 해서 다 좋은 것은 아니다. 낙찰가를 얼마나 ‘잘’ 산정하느냐가 중요한 것이다. 운동 경기나 경주에서는 독보적인 1등이 박수를 받지만 경매에서는 2등과 차이가 적을수록 성공적인 낙찰이다.

 

그렇다면 낙찰 확률을 높이기 위해서는 어떻게 해야 할까. 먼저 현장 조사를 통해 파악한 시세와 경매 물건을 비교해 봐야 한다. 똑같은 부동산은 존재하지 않기 때문에 시세와 경매 물건의 가격은 차이가 날 수밖에 없다. 최대한 차이를 좁히려면 교통 여건이나 건축 연도 및 주차장 등 가격에 영향을 미치는 요인들을 따져 봐야 한다. 아파트의 경우 층수에만 로열층이 있는 게 아니라 동에도 로열동이 있다. 실제 대단지 아파트의 경우 일부 동은 학군이 달라 가격 차이가 나기도 한다. 단순히 부동산정보업체가 제공하는 가격의 상·하한선으로만 계산하면 제대로 된 낙찰가를 산정할 수 없다는 얘기다. 급매물 가격과 전세 시세 및 매물의 양 등도 종합적으로 감안해야 한다.

 

주변 시세와 입지 여건 등을 파악한 뒤에는 입찰할 물건과 비슷한 경매 물건의 과거 낙찰 사례를 살펴봐야 한다. 유료 경매정보업체에서는 해당 경매 물건과 비슷한 물건에 대한 정보를 ‘동종물건’으로 제공하고 있으니 한눈에 파악이 가능하다. 현재 경매가 진행 중인 물건과 낙찰된 물건을 확인할 수 있고, 인근 지역 물건은 물론 해당 아파트 단지 내 물건과도 비교해 볼 수 있다. 이는 과거 낙찰가격을 바탕으로 현재 적절한 낙찰가를 산출하는 데 도움이 된다.

 

낙찰 통계도 중요한 참고자료다. 크게 세가지를 꼽을 수 있는데 ▲감정가 대비 낙찰가 비율인 낙찰가율 ▲경매가 진행된 건수 대비 낙찰된 건수 비율인 낙찰률 ▲낙찰된 물건에 몇 명이 응찰했는지를 보여주는 경쟁률 등이다. 부동산시장이 호황일 때는 낙찰가율과 낙찰률·경쟁률이 모두 올라가지만 침체기에는 내려가는 것이 일반적이다. 호황이라면 생각했던 것보다 낙찰가를 조금 더 올려 써야 낙찰 가능성이 높아진다. 침체기라면 좀 더 보수적으로 접근해도 된다.

 

다음으로 체크해야 될 것은 권리분석이다. 임차인이 있다면 보증금 중 인수디는 만큼은 제하고 낙찰가격을 산정해야 한다. 이뿐 아니라 ▲유치권으로 물어야 할 금액 ▲불법 건축물 원상복구 비용 및 과태료 ▲체납된 관리비 ▲명도 비용 등을 감안해 낙찰가를 적절히 조정해야 한다.

 

다음 단계는 실거래가 조회다. 2006년 1월부터 국토교통부에서 제공하고 있는 실거래가는 말 그대로 실제 계약이 성사된 가격이기 때문에 공인중개업소에서 파악한 호가나 시세보다 확실하다. 이와 함께 경매 물건의 미래가치도 고려해야 한다.

 

입찰가를 어떻게 산출하느냐에 따라 경매 초보자와 고수가 구분된다. 고수는 시세를 기준으로 입찰가를 얼마나 낮출지 계산하는 반면 초보자는 최저가를 정한 다음 입찰가를 얼마나 올릴지 고민한다. 언뜻 보기에는 별 차이가 없는 것처럼 느껴지지만 실제 입찰가격 차이는 크게 나타난다. 낙찰 가능성을 높이기 위해서는 시세에서 본인의 욕심만큼 낮춰 쓰는 게 좋다. 욕심을 많이 낼수록 낙찰 확률도 떨어지게 된다.

 

자료원:아시아경제 2018. 9. 28